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수록범위 : 1권0호(2002)~19권2호(2020) |수록논문 수 : 326
감정평가학 논집
19권2호(2020년 08월) 수록논문
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1권두언 : 포스트 코로나 시대의 감정평가

저자 : 정수연

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 1-2 (2 pages)

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2코로나 19 팬더믹과 부동산 시장의 변화

저자 : 양승철 ( Yang Seung Chul )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 5-28 (24 pages)

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이 글은 코로나 19 확산이 부동산시장에 미치는 영향을 예상하기 위해서 사회 및 경제에 대한 영향과 그에 따른 부동산시장의 변화를 문헌연구를 기초로 살펴보았다. 코로나 19 확산 방지를 위한 사람과 재화의 이동제한, 사회적 거리두기 등은 전반적인 경제 침체와 실업증가로 연결되었으며, 부동산시장에 부정적인 영향을 줌과 동시에 부동산시장의 변화를 유발할 것으로 예상된다. 주택시장은 불확실성이 증대됨과 동시에 새로운 입지 및 추가적인 서비스에 대한 수요가 발생할 것이다. 소매용 부동산은 온라인 쇼핑 등의 증가로 그 수요가 감소할 것이며, 그에 따라 물류시설 등의 수요가 증가할 것으로 예상된다. 오피스는 단기적으로 필요 면적이 증가할 수 있으나 장기적으로 수요 감소로 연결될 가능성이 크다. 이에 따라 코로나 19 확산은 기존에도 예상되던 부동산시장 변화를 더욱 촉진하는 방향으로 영향을 줄 것으로 여겨진다.


This article examined the influence of COVID-19 on society and economy and the consequent changes in the real estate market based on the literature study in order to anticipate the visible effects of the real estate market. In COVID-19, restrictions on the movement of shoemaking with others and social distancing have led to the overall economic downturn and unemployment growth, and are expected to have a negative impact on the real estate market while also causing changes in the real estate market. The housing market will have increased uncertainty, while demand for new locations and additional services will arise. The demand for retail real estate will decrease due to the increase in online shopping, and the demand for storage facilities is expected to increase accordingly. Offices are likely to lead to reduced demand in the long term, although the required area may increase in the short term. COVID-19 is therefore expected to have an impact on the existing real estate market to further promote change.

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3코로나 19와 부동산 감정평가

저자 : 임재만 ( Lim Jaeman )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 29-46 (18 pages)

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이 글은 코로나 19가 부동산 시장에 미치는 영향을 예상하고, 부동산 감정평가 산업에 어떠한 영향을 미칠지, 그 대안은 무엇인지 검토한 글이다. 코로나 19 확산에 대한 미국 등 정부의 대응은 감정평가 의무의 연기, 외부에서만 조사하고 컴퓨터로 평가하는 방안을 인정한다. 감정평가산업은 감정평가사에게 “중대한 불확실성”을 명시하도록 요구하여, 후일 법적 분쟁에 휘말릴 경우를 대비하고 있다. 한편 최근 인간 감정평가사를 대체할 것으로 기대했던 기계학습 기반 감정평가는 최근의 급변한 거래가격, 거래의 급감, 가격설정 패턴의 특수성 등으로 적정한 대안이 되기는 어렵게 되었다. 위기의 시기에는 인간 감정평가사가 급격한 시장 상황의 변동에도 투자자의 합의에 기초하여 합리적으로 미래를 예측할 수 있다.


This article predicts the impact of COVID-19 on the real estate market, examines how it will affect the real estate appraisal industry, and what alternatives are there. The responses of governments such as the United States to the outbreak of COVID-19 acknowledge the deferral of appraisal obligations, and measures for the exterior-only and desktop appraisal. The appraisal industry requires appraisers to specify “material uncertainty” in preparation for future legal disputes. On the other hand, machine learning-based valuation, which was expected to replace human appraisers recently, has become difficult to be an appropriate alternative due to the recent rapid change in transaction prices, sharp decline in transactions, and the peculiarity of pricing patterns. In times of crisis, human appraisers can reasonably predict the future based on the consensus of investors, despite rapid market fluctuations.

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4정당보상의 해석에 관한 연구

저자 : 이훈 ( Lee Hoon )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 49-73 (25 pages)

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본 연구는 정상적으로 산정된 손실보상액에 대해 피수용자가 정당한 보상을 받지 못한다는 비판이 있어 그 이유가 무엇인지를 정당보상의 의미와 실무적으로 정당보상을 구현하는 것에 문제가 없는지를 검토하고자 한다. 그리고 문제가 있다면 그 개선안을 함께 제시한다. 「대한민국 헌법」 제23조 제3항의 정당한 보상에 대해 학계, 판례의 태도를 검토한 법적 해석을 종합하면 정당보상은 재산권 보상은 물론 부대적 손실, 이주대책, 생활보상, 간접손실 등을 모두 감안하여 공익을 위해 재산권을 침해 당하는 피수용자가 적어도 인근지역에서 종전과 유사한 가치의 부동산에서 유사한 수준의 생활을 할 수 있을 정도의 완전보상으로 볼 수 있다. 정당보상의 실무적 해석 측면에서 감정평가사 선정과 관련하여 사업시행자의 감정평가사 선정은 손실보상의 객관성을 위협하므로 개선이 필요하다. 공시지가 기준과 관련하여 기타요인 보정으로 보완하면 정당보상에 반하지는 않는다고 판단된다. 다만 기타요인 반영의 법적 근거를 마련하는 것이 필요하다. 생활보상과 관련하여 생활보상 성격의 손실보상 규정이 확대되고 강화되고 있다. 다만 세입자에 대한 배려가 부족하고 보상금액의 현실성에 대한 보완은 필요하다. 개발이익 배제와 관련하여 공익 우선이라는 명분을 내세워 나온 개발이익 배제 논리는 재고할 필요가 있고 아직까지 사업지 밖의 토지소유자의 개발이익을 환수할 수 있는 장치를 마련하지도 않은 채 피수용자 일방의 희생만을 강요하는 것은 헌법이 천명하는 정당보상 구현을 방해한다고 판단된다. 더 나아가 개발이익의 일부를 손실보상의 내용에 반영하여 정당한 보상이 되도록 개선방안을 논의할 필요가 있다.


The purpose of this study is to review the reasons why land expropriatees can not get legitimate compensation through the meaning of legitimate compensation, to find whether there is any problem in implementing legitimate compensation in practice and to suggest improvement plans. Comprehensive legal interpretation of the attitudes of academics and precedents regarding the legitimate compensation of Article 23(3) of the Constitution, legitimate compensation can be viewed as ultimate compensation that allows the land expropriatee who infringed on property rights for the public good to live a similar level of life on a property of similar value to the former, at least in the vicinity, in addition to property rights compensation, taking into account all incidental losses, indirect losses, mitigation measures and life compensation. In terms of the practical interpretation of legitimate compensation, the selection of the appraisers by business operators in relation to the selection of appraisers threatens the objectivity of loss compensation, so it needs improvement. It is judged that it will not be against legitimate compensation if supplemented with correction of other factors in relation to the land value by public announcement. However, it is necessary to prepare a legal basis for reflecting other factors. In regards to life compensation, it is desirable to expand and strengthen the rules for loss compensation of the nature of life compensation. Nonetheless, there is insufficient consideration for tenants and it is necessary to compensate for the reality of the compensation amount. In terms of excluding development profits, it should be reconsidered to the logic of excluding development profits, which is based on the justification of public interest and forcing only the land expropriatee's sacrifice is deteriorating the implementation of legitimate compensation that the Constitution clarifies, in the absence of mechanism to retrieve the landowner's development profits outside the business site. Furthermore, it is necessary to discuss improvement measures so that some of the development profits are reflected in the contents of loss compensation to provide legitimate compensation.

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5행복주택 주거만족도 결정요인 분석: 이동효과와 도심접근성을 중심으로

저자 : 김주영 ( Kim Ju Young ) , 정소이 ( Cheong So Yi ) , 권혁삼 ( Kwon Hyuck Sam )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 75-91 (17 pages)

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수도권과 비수도권의 행복주택 12개단지를 대상으로 가구의 주거만족도 결정요인을 분석하고 정책적 시사점을 제안하였다. 입주가구의 주거만족도에 영향을 주는 주요한 요인으로는 행복주택 이주효과에 대한 가구의 인식, 희망주택규모와 현재규모와의 차이로 분석되었다. 또한, 도심입지형 행복주택단지의 주거만족도가 교외지역 단지의 가구에 비해 높은 것으로 나타났다. 그리고 행복주택이 주로 1∼2인 가구 중심의 주거취약계층에 대한 공급정책인데 반해 이들 가구들은 상대적으로 주거만족도가 낮은 것으로 분석되었다. 본 연구의 분석결과는 향후 행복주택 공급에서 기성시가지내 공급정책의 유지 필요성과 m1∼2인가구에 대한 정책적 배려 그리고 평형규모에 대한 조정 필요성 등을 시사하고 있다.


This study focus on determinants of residential satisfaction on 12 happy housing estates located on metropolitan area and non-metropolitan areas. According to ordinal logit model, factors that affect residential satisfaction appeared perception on moving effect of happy housing, location of survey estates, difference between hopeful house size, and number of household member. Among 4 variables that are statistically significant on residential satisfaction, first two ones showed positive (+) signs and last ones appeared negative ones. Our study suggest that future happy housing supply would be to sustain urban center oriented location, raise house size and consideration for small size household.

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6국내 부동산 전문가들의 실물옵션 기법에 대한 인식도 조사 및 가로주택정비사업의 사업가치 평가

저자 : 진연화 ( Jin Yeon Hwa ) , 유정석 ( Yu Jung Suk )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 93-139 (47 pages)

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정부는 '도시재생 뉴딜' 정책을 중심으로, 도시쇠퇴에 대응하여 2017년에 전국적으로 추진하는 뉴딜사업 중 51곳을 시범사업으로 선정하여 실시하고 있다. 인천지역에서는 6개 도시재생 뉴딜사업 안에 사업을 주도해 나갈 앵커사업으로 3개의 가로주택정비사업을 추진하고 있다. 본 연구에서는 이 중에 1개의 가로주택정비사업을 선정하여 전통적 가치평가(DCF 등) 방법으로 평가한 결과, 사업성이 낮아 사업추진이 어려운 것으로 나타났다. 따라서 전통적 가치평가방법의 단점을 해결할 방안으로 실물옵션 기법에 대하여 국내 부동산 전문가들의 인식도를 조사한 후, 그 대안적 가치평가 방법으로 제시하고자 하였다. 본 연구의 설문조사 결과, 실물옵션을 실무에서 적용하기 어려운 이유로 실물옵션에 대한 이해부족이 높게 나타났다. 따라서, 부동산 분야에서 실물옵션 기법을 도입하기 위해서는 최고 의사결정권자 등이 신뢰하고 쉽게 이해할 수 있도록 보다 많은 실증 연구 사례가 필요하다. 본 연구의 실증사례는 순현재가치법(NPV)에 의한 사업의 가치(타당성)가 -198백만 원으로 사업을 포기할 수밖에 없다. 그러나, 유한만기 실물옵션 기법 중 블랙-숄즈 모형에 의한 사업가치(ENPV)는 1,343백만 원, 이항-트리 모형에 의한 사업가치(ENPV)는 1,316백만 원으로 사업추진이 가능함을 확인할 수 있다.


The government has selected and implemented 51 of the nationwide new deal projects in 2017 as a pilot project in response to urban decline, centering on the policy of 'urban regeneration new deal'. In the Incheon area, three Block-unit Housing Rearrangement Projects are underway as anchor projects that will lead the project within six urban regeneration new deal projects. In this study, as a result of selecting one street housing maintenance project and evaluating it using the traditional valuation method (DCF, etc.), it was found that it was difficult to promote the project due to its low business feasibility. Therefore, as a way to solve the shortcomings of the traditional valuation(DCF) method, we tried to investigate the real estate experts' perception of real options and then present them as an alternative valuation method. As a result of the survey of this study, the lack of understanding of real options was high because it was difficult to apply real options in practice. Therefore, in order to introduce the real-life option technique in the real estate field, more empirical research cases are needed so that the top decision makers can trust and easily understand. The empirical case of this study is that the business value(ENPV) under the Net Present Value Act(NPV) is -198 million won and the business has to be abandoned. However, among the finite expiration option options, it can be confirmed that the business value for the business value of ENPV by the Black-Scholes model is 1,343 million won and the business value by ENPV of the binomial-tree model is 1,316 million won.

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7대중교통전용지구 이용자에 따른 영향요인 비교분석 연구: 연세로 대중교통전용지구를 중심으로

저자 : 홍평화 ( Hong Pyung Hwa )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 141-157 (17 pages)

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본 연구는 대중교통지구의 대표적인 사례인 연세로를 대상으로 이용객, 거주민, 상인 등의 이용자에 따라서 구분하여 대중교통전용지구에 대한 만족도를 비교분석하였다. 우선, 대중교통전용지구의 지정 목적을 활용하여 상위 평가변수 3개의 항목을 도출하였다. 추가적으로 대중교통전용지구와 관련된 선행연구를 기반으로 평가변수를 13개 항목을 도출하여 두 차례 회귀분석을 실시하였다. 실증분석 결과, 이용자, 거주자, 상인 세 집단 모두 상권 및 대중교통활성화가 긍정적인 영향을 미치고 있는 것으로 나타났다. 반면에 보행환경의 경우에는 영향을 미치지 않는 것으로 나타나 무의미한 것으로 파악된다. 구체적으로 이용자 집단의 경우에는 대중교통 이용, 유동인구 증가가 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났으며 상인 집단의 경우에는 임대료 및 보행 쾌적성이 유의한 영향을 미치는 것으로 나타났다. 반면에 거주자 집단의 경우 모든 만족도 변수가 영향을 미치지 않는 것으로 나타나 무의미한 것으로 파악된다. 결과적으로 이용객특성에 따라 지구 지정에 대한 만족도가 상이한 것을 확인할 수 있었다. 특히, 거주자 집단에 비해 상인 및 이용자집단이 상대적으로 예민하게 반응하는 것으로 판단된다. 따라서 향후 지자체들의 대중교통전용지구 지정 및 운영에 있어 이용객특성별 정책마련 및 관리방안에 대한 자료구축의 필요성을 제안한다.


This study was conducted on Yonsei-ro, a typical example of public transportation zones. For this study, the characteristics of the users, residents and merchants were divided. And the satisfaction level of the public transport zone was compared and analyzed. First of all, three top parameters were derived using the purpose of designating public transport zones. In addition, 13 assessment variables were derived based on prior research related to public transport zones. The factors analysis was then conducted twice. Empirical analysis shows that commercial and public transportation activation is affecting all three groups. On the other hand, it was found that walking conditions did not affect it. Specifically, the number of users who use public transportation and the increase in the number of people who are in the current situation has been shown to be affected. Rent and walk comforts have a significant effect on the merchant population On the other hand, for residential populations, all satisfaction variables were found to be unaffected. As a result, it was possible to identify differences in satisfaction with the designation of the Earth depending on the characteristics of the users. In particular, it is judged that the merchant and user groups respond relatively sensitively compared to the resident population. Therefore, it proposes the need to build data on policies and management measures for each user's characteristics in designating and operating public transport zones by local governments in the future.

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8장기 미집행 도시·군 계획시설과 도시자연공원(구역)의 정책적 개선방안에 관한 연구

저자 : 정혁 ( Jeong Hyeog ) , 손경화 ( Son Kyoung Hwa ) , 이범석 ( Lee Bum Suk )

발행기관 : 한국감정평가학회 간행물 : 감정평가학 논집 19권 2호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 159-181 (23 pages)

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본 연구에서는 장기 미집행 도시·군 계획시설 및 도시자연공원(구역)을 중심으로 그 현황과 문제점을 파악하고, 합리적인 도시계획시설의 확보방안과 일몰제로 인한 민원인의 사유재산권 침해방지 대책을 살펴보기 위한 연구이다. 설문조사는 수도권에 근무하고 있는 도시 및 공원녹지과에 근무하는 공무원과 도시공원 및 도시계획시설을 설계하는 설계용역회사 직원을 중심으로 하는 전문가 집단을 중심으로 자료를 수집하였다. AHP(Analytic Hierarchy Process) 계층 분석적 의사결정 방법을 활용하여 통계분석에 사용하였다. 장기 미집행 도시·군 계획시설 및 도시자연공원(구역)의 개선방안에서 우선적으로 고려하는 순위를 살펴보면 규제완화와 용도의 다양화로 민간 참여유도, 과다한 수요산정이나 무리한 정책결정 지양 등으로 나타났다. 도시자연공원(구역)의 지정에도 충분한 주민 의견수렴이 1순위로 나타났다. 1, 2차 설문과 분석결과에 기초해 시사점을 도출해보면 첫째, 주어진 현실을 제대로 인식하고 민간의 참여를 적극 활용하는 정책이다. 둘째, 주민의 의견을 수렴하는 과정과 전문가 등 거버넌스(Governance)의 활용 등을 꼽을 수 있다.


The purpose of this study is to identify the present conditions and issues surrounding unexecuted provincial, city and county planned facilities and urban natural parks(park zones) and to examine measures for securing reasonable urban planning facilities and preventing the violation of private property rights of civil petitioners due to the Sunset Law. The study is based on data gathered from expert groups, such as public officials working in Park & Landscape Divisions in the metropolitan area and employees of architectural engineering companies that design urban parks and urban planned facilities. AHP(Analytic Hierarchy Process) was used for statistical analysis. Upon examination, the top priorities considered in improvement measures for long-term unexecuted provincial, city and county planned facilities and urban natural parks(park zones) were to attract private sector participation by easing regulations and diversifying usage, to avoid over-estimating demands or overly pushing policy decisions, etc. The no. 1 priority in the process of designating urban natural parks(park zones) was found to be the gathering of sufficient opinions from residents. The implications found based on the first and second surveys and analysis results include: (1) policies that correctly recognize given circumstances and pro-actively utilize private sector participation; and (2) usage of governance, such as ecperts and processes for gathering residents' opinions, etc.

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1연안해역에서 석유오염물질의 세균학적 분해에 관한 연구

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