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수록정보
수록범위 : 6권0호(2011)~19권0호(2019) |수록논문 수 : 97
일감부동산법학
19권0호(2019년 08월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1부동산 관련 「특정경제범죄가중처벌 등에 관한 법률」 위반 사기죄에서 이득액 산정의 문제

저자 : 김슬기 ( Kim Seul-ki )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 3-28 (26 pages)

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최근 대법원 판례(대법원 2019. 4. 3. 선고 2018도19772 판결)는 대출금을 상향시킬 목적으로 소위 업계약서를 금융기관에 제출하여 대출을 받은 사건에서 사기로 인한 이득액을 '대출금 전부'로 보아 특정경제가중처벌 등에 관한 법률 제3조를 적용하였다.
그러나 사기죄의 보호법익을 전체 재산으로 본다면 '재산상 이익'과 표리 관계를 이루는 '재산상 손해'는 사기죄의 성립 요건으로 이해되어야 하고 이를 산정함에는 피해자의 객관적·개별적 관점이 고려되어야 한다.
이러한 전제에서 본다면 대상 사건에서 발생한 금융기관의 재산상 손해액 및 기망자의 이득액은 대출금 전액이 아닌 초과 대출금액이 되어야 할 것이며 결과적으로 특경법이 아닌 형법상 사기죄가 적용되어야 할 것 이다.
특경법상 이득액에 의한 법정형 상향의 타당성에 의문이 제기되는 상황에서 일반적으로 거래 가격이 고액인 부동산 거래에 구체적 손해와 이득액의 산정 없이 특경법의 적용을 긍정하는 것은 범죄와 형벌의 비례 원칙을 위반할 위험성이 존재한다.


The recent Supreme Court ruling(2018do19772) applied Article 3 of the 「Act on the Aggravated Punishment, etc. of Specific Economic Crimes」, which considers the gain from fraud to be 'all of the loan' in the case taking out a loan by submitting a so-called 'up contract' to a financial institution for the purpose of raising the loan.
However, if the legal interest of fraud is considered as a whole property, the 'property damages' should be understood as a requirement of fraud and the calculation of benefit amount in property should take into account the objective and individual viewpoints of the expected act.
On this premise, property damages incurred to the financial institution and gains of the accused would have to be 'the exceeded amount', not the entire amount of the loan. As a result, fraud will have to be applied to the Criminal Law, not to the special law.
In a situation where questions are raised about the validity of aggravated punishment by gains, affirming the application of the special law without the calculation of specific damages and benefits to real estate transactions, which are generally high transaction prices, has the potential to violate the proportionality of crime and punishment.

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2집합건물의 대지사용권의 수반성과 분리처분금지 -대법원 2018. 12. 28. 선고 2018다219727 판결-

저자 : 김영두 ( Kim Young-doo )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 29-60 (32 pages)

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집합건물법 제20조는 전유부분과 대지사용권의 일체성에 대해서 규정하고 있다. 제1항은 대지사용권이 전유부분의 처분에 따른다는 수반성에 대해서 규정하고 있다. 제2항은 대지사용권을 분리처분 할 수 없다는 분리처분금지의 원칙을 규정하고 있다. 다만 제3항에 따르면 분리처분금지의 취지를 등기하지 않은 경우, 즉 대지권 등기를 하지 않은 경우에는 선의의 제3자에게 분리처분의 금지를 주장할 수 없다. 대법원 2018. 12.28. 선고 2018다219727 판결에서는 분양자는 대지에 대한 일부지분을 제외하고 전유부분과 대지지분을 양도하였고, 분양자의 대지지분을 제3자가 취득하였다. 대법원은 규약이나 공정증서가 수반성의 예외를 정하고 있지 않기 때문에 분양계약에서 제외된 대지지분도 집합건물법 제20조 제1항의 수반성에 따라서 수분양자들이 취득한다고 보았다. 그리고 구분소유자들이 대지지분을 모두 취득하였기 때문에 분양계약에서 제외된 대지지분을 취득한 제3자는 분리처분금지의 원칙에 따라서 대지지분을 취득 할 수 없다고 보았다. 또한 대지권 등기가 되어 있지 않은 상황에서 제3자가 선의라면 분리처분금지를 주장할 수 없지만, 제3자가 취득한 대지지분이 집합건물의 대지임을 몰랐을 뿐만 아니라 경제적으로 독립적으로 활용될 필요성이 있다고 믿었을 것을 요구함으로써 엄격한 기준에 의해서 선의의 제3자 여부를 판단하였다. 이 대법원 판결은 전유부분과 대지사용권의 수반성과 분리처분금지의 원칙에 따른 결론을 내렸다. 그리고 선의의 제3자를 엄격하게 해석한 논리도 타당하며 그에 따른 결론도 구체적으로 타당하다고 볼 수 있다. 그러나 이 대법원 판결의 결론의 구체적 타당성 여부를 떠나서 대지사용권의 수반성은 당사자의 약정과 상관없이 대지사용권을 취득하게 되는 문제점을 내포하고 있기 때문에 대지사용권의 수반성을 규정하고 있는 집합건물법 제20조 제1항은 개선이 필요하다.


In Korea, building is treated as a separate thing from building site. A building is destined to be demolished if it fails to secure the right to use the building site. In condominium building, the demolition of a unit shall have a deep impact on the other unit owner, therefore the combination of the unit and the right to use site of condominium is very important. The Article 20 of Korean “Condominium Act”(KCA) secures the combination of the unit and the right to the site; paragraph 1 provides that the right to use site shall follow the disposition of the unit of condominium building; paragraph 2 provides that the unit owner shall not dispose the right to use site separately from the unit; paragraph 3 provides that the prohibition of separate disposition shall not be opposed against a third person acting in good faith unless the prohibition of separate disposition is registered.
In Supreme Court Decision 2018Da219727 Decided December 28, 2018, the developer sold the units and the shares to the site except some of shares of the site, which the third person acquired. The Supreme Court ruled that the shares of the site reserved to the developer belonged to the buyers of the units, and the third person should not acquired the shares of the site because of the principles of the prohibition of the separate disposition. The third person shall not be the one acting in good faith, because he/she has no reason to believe the reservation of the share to use site of the developer is for the economic necessity of the developer. The Supreme Court decision is reasonable and persuasive. However the subordination of the right to use site to the unit needs review, for this subordination sometimes brings the buyer of the unit a good luck to acquire the right to use site which is not the object of the contract.

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3공사현장에서 건축부지에 대한 유치권 성립 검토 -대상판결: 서울고등법원 2018. 8. 23. 선고 2017나2050783 판결-

저자 : 나산하 ( Na San-ha )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 61-84 (24 pages)

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민법 제320조는 유치권의 필수적 요건으로 '점유'와 '채권과 목적물 사이의 견련관계'를 정하고 있다. 그런데 대법원 판결의 법리에 의하면 건물의 부지와 관련하여서는 건물의 소유자 외에는 제3자의 토지에 대한 점유를 인정하지 아니하고 있으므로, 건물이 완공된 이후 그 건물의 소유권이 제3자에게 인정되는 경우 건물 신축공사의 수급인은 그 토지에 대한 유치권을 상실하게 되는 결론에 이르게 된다. 그러나 유치권의 성립요건인 점유는 사회통념상 그 사람의 사실적 지배에 속한다고 보이는 객관적 관계에 있는 것을 의미하고, 이 때 사실적 지배는 반드시 물건을 물리적 현실적으로 지배하는 것에 국한되지 아니하는 규범적 개념에 해당하는 것이다. 따라서 신축공사의 수급인이 대지조성을 위한 토목공사를 수행하고, 이를 토대로 그 대지에 건물을 신축한 후 계속하여 그 대지와 건물을 모두 점유하면서 유치권을 행사하고 있는 경우에는, 그 건물의 법적 소유권 여하에도 불구하고 수급인이 계속하여 토지에 대한 '점유' 및 '유치권'을 상실하지 아니하는 것으로 보아야 할 '특별한 사정'이 인정된다고 볼 수 있다. 또한 대법원은 건축공사에 통상적으로 수반되는 토목공사의 경우에는 그 공사대금채권이 토지에 관하여 생긴 것으로 볼 수 없다는 입장이다. 그런데 일반적으로 영세업체에 의해 이루어지는 토목공사의 특성을 감안하여 보면 이러한 견련관계의 인정여부와 관련하여서는 단순히 그 공사계약의 문언이나 내용을 근거로 형식적으로 판단하기 보다는, 해당 토목공사가 그 토지를 건축공사에 적합하게 만드는 경우와 같이 토지 자체의 가치를 증대시킨 것으로 볼 수 있거나 또는 건물 신축공사와는 구분되는 독자적인 가치 내지 독립성이 인정되는 것으로 볼 수 있는지 여부와 같은 실질적인 관점에서 판단이 이루어져야 할 것이다.


Article 320 of the Civil Act defines 'possession' and 'connection-relation between bonds and objects' as an essential requirement of lien. According to the Supreme Court's judgment, a third party's possession of land is not authorized in relation to the site of a building, except the owner of the building. Therefore, if the ownership of the building is recognized by a third party after the building is completed, the contractor of the building will lose a lien on the land. However, possession, which is the founding requirement of lien, means the person's realistic domination that society generally believes to be in an objective relationship, at which time factual control corresponds to a normative concept that is not necessarily limited to physical and practical control of an object. Thus, as long as the contractor of a new construction exercises a lien by carrying out the civil engineering work on the site and then continuing to occupy the site and the building, even if the ownership of the building changes, the contractor does not lose possession of the land and then the lien. In addition, the Supreme Court believes that in the case of civil engineering work usually accompanied by construction work, the construction bond can not be regarded as having occurred with respect to the land. However, considering the characteristics of civil engineering work usually done by small companies, it is not necessary to formally judge 'connection-relation between bonds and objects' based on the words or contents of the construction contract. Rather it should be judged from a practical point of view such as whether the civil engineering work can be regarded as increasing the value of the land itself as in the case of making it suitable for the construction or whether it can be recognized as independent value or independence itself distinguished from the building new construction.

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자신이 소유하는 토지를 오염시키거나 폐기물을 매립하는 등의 행정법규 위반행위를 했다고 하더라도 그로 인해 타인의 법익을 침해하지 않는 이상 민사상 불법행위가 성립될 수는 없으나, 환경오염행위를 한 토지소유자가 토양환경보전법이나 폐기물관리법 등에 따라 오염된 토양을 정화시키고 폐기물을 적정하게 처리하지 않은 채 그 토지를 복토를 하는 등의 방법으로 외관상 정상적인 토지인 것처럼 보이게 한 다음 이를 매도하여 유통시킬 경우, 이와 같이 오염된 토지 또는 폐기물이 매립된 토지를 거래에 제공하는 자는 이미 해당 토지의 소유권을 취득한 자에게 토지정화비용 또는 폐기물처리비용 상당의 손해가 발생하리라는 사실에 대해서 충분히 예측이 가능하고, 토지 소유자의 이와 같은 행위는 토지거래의 안전을 해치고 장차 그 토지를 취득하려는 사람의 신뢰를 저버리는 행위로서 결함 있는 제조물을 유통시키는 행위와 유사하므로 위법성이 인정된다. 한편, 토지 소유자의 이와 같은 행위와 오염사실을 발견한 토지 취득자가 비용을 들여 이를 제거하여야 하는 손해와의 사이에는 상당인과 관계도 인정될 수 있으므로 손해를 입은 토지 취득자에 대해서 불법행위가 성립한다고 보는 것이 타당하다고 할 것이다.


Even if someone has committed an administrative violation such as polluting or reclaiming waste on his own land, tort liability can not be established in civil cases unless they infringe on the interests of others. But if a landowner who pollutes his own land, uncleans the contaminated soil in accordance with the Soil Environmental Conservation Act or the Waste Management Act, makes the land appear to be normal land by way of covering the ground, then sell it and distribute it, such a person can predict sufficiently that the person who acquired the land will suffer damages equivalent to land clearing cost or waste disposal cost.
As the act of defeating the safety of the land transaction and the trust of the person who intends to acquire the land in the future, this behavior of the landowner is illegal similar to the act of distributing the defective product. And a causal relationship can also be accepted between the landowner's actions and the loss of the land-acquirer. Thus, it is reasonable that tort liability is established against the land-acquirer who has suffered the damage.

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5사회기반시설에 대한 일본 민간투자법의 고찰

저자 : 김명엽 ( Kim Myung-yeop ) , 정종암 ( Jeong Jong-am )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 115-148 (34 pages)

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일본은 1990년대 중반부터 국가와 지자체의 재정상황이 심각해지면서 공공시설 노후화 문제 대응방안으로서 민간자본을 활용하면서 공공시설을 정비하는 방식에 대한 관심이 높아졌고, 1999년에 민간자금 등의 활용에 의한 공공시설 등의 정비 등의 촉진에 관한 법률(PFI법)이 제정되어 PFI방식을 중심으로 본격적인 민관협력방식이 추진되게 된다. 그 후실시과정, 리스크분담, VFM(Value For Money) 등의 가이드라인이 발표되었다. 일본의 PFI는 운영은 어디까지나 정부가 하면서, 민간사업은 설계·시행·수선·유지관리 등으로 한정하여, 비용절감을 도모하는 것이 목표이다. 일본의 PFI법은 1999년 제정 이후 총 10차례의 개정을 거쳤다. 본 논문에서는 최근 개정인 2018년 민간투자법(PFI법)을 중심으로 우리나라의 민간투자사업법과 정책에 시사하는 바를 살펴보았다.


In 1999, the Act on Promotion of Private Finance Initiative(PFI Act) was enacted, and introduced the private finance initiative in Japan on a full-scale basis.2 Since then, the PFI Act has been revised a few times in furtherance of the promotion of PFI projects in Japan. In light of the government's above-mentioned strategy, in June 2018, the PFI Promotion Council announced the revised Action Plan for Promotion of PPPs/PFIs for fiscal year 2018. to further the efforts by the national and local governments to promote the PPP/PFI scheme by reinforcing the existing measures to achieve the plan and adding two areas to the existing priority areas for concession projects (airports, water and sewage systems, roads, educational facilities, public housing, passenger terminal facilities for cruise ships).
To achieve the goals set forth in the Action Plans, the PFI Act was amended in 2018. Among the priority areas for concession projects, airports are one of the growth areas with increasing demands for PPP/PFI transactions. In response, in 2018, the PFI Act was revised to enhance further support from central government. For example, public authorities in charge of the public facilities and private business operators can submit enquires to the Prime Minister as to the availability of supportive measures from central government and applicability of regulations with respect to specific PFI projects.
Korea also must apply PFI(concession) projects to various facilities as Japan does.

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6주택임대차보호법상 대항력에 관한 고찰

저자 : 김상현 ( Kim Sang-hyun )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 149-173 (25 pages)

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주택임대차보호법은 주택임대차에 관하여 민법에 대한 특례로서 무주택 국민의 주거생활 안정보장과 임차인의 불편 해소 및 임차권 보호를 통한 안정된 임차생활 영위를 목적으로 1981년 제정되어 지금에 이르고 있다. 주택임대차보호법은 그동안 수차례의 개정을 통하여 시행과정에서 표출된 문제점을 지속적으로 개선해 나갔다. 그러나 주택임차인의 주거안정에 있어서 핵심 규정인 제3조 제1항 임차권의 대항력, 즉 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”는 규정에 대하여는이 법 제정 이래 대항력 발생시기와 대항요건 및 공시방법으로서의 주민등록제도와 관련하여 전자에 대해서는 임대인의 악용 가능성으로 인한폐해, 후자에 대하여는 주민등록의 부적절성 등이 계속적으로 문제제기가 되었음에도 결국 제정 당시와 달라진 것이 없는 것은 매우 유감스러운일이다. 이러한 견지에서 주택임대차보호법상 대항력을 고찰해 본 바, 우선, 주택임대차보호법 제3조 제1항의 이른바 '익일 조항'은 대항요건이 갖추어지면 그날 즉시 대항력이 발생하여야 하는 일반적인 대항력 법리에 상충되고, 무엇보다도 임대인이 이를 악용할 수 있는 가능성을 열어놓고 있어 주택임차인의 주거불안정 및 보증금 회수에 대한 불안전성을 야기할 수 있음은 사회적 경제적 약자인 임차인의 안정적인 주거생활을 목적으로 하는 입법취지를 무색하게 한다. 따라서 익일 조항을 조속히 폐지하는 것이 여러모로 바람직하다. 즉 주택임대차는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그날로부터 제3자에 대하여 효력이 발생하는 것으로 개정되어야 한다. 다음으로, 주택임대차보호법 제3조 제1항에서의 대항요건이자 공시방법인 '주민등록'이 주택임대차보호법의 입법취지나 주민등록제도 자체의 목적과 제3자에 대한 공시기능의 효용성 측면등에서 적절한 제도인지 의문이 있다. 따라서 다음과 같은 점에서 주민등록이나 확정일자부제도를 대체할 수 있는 주택임대차에 대한 등기제도를 새로이 마련하는 것이 현 시점에서 가장 바람직할 것으로 사료된다. 첫째, 주민등록은 대항요건으로서 임차인 주거보장의 측면에서는 상당히 긍정적인 역할을 하고 있으나, 임차주택의 양수인이나 저당권 등 담보권설정자 등 잠재적 이해관계인의 보호와 거래의 안전에는 매우 열악하여, 배타성을 갖고 있는 권리에 대하여 그 변동이 있었을 경우 그 사실을 외부에서 인식할 수 있어야 한다는 일반적인 공시의 원칙에 너무나 동떨어진 제도인 점, 둘째, 주택임차인 보호의 또 하나의 중요한 축인 현행 주택임 대차보호법상 임차인이 우선변제권 또는 최우선변제권을 행사하기 위해서는 민사집행법상 당연배당 대상 채권자에는 포함되지 않아 배당을 받기 위하여는 배당요구를 하여야 하는데, 이를 실기한 임차인에 대한 보호도 자연스럽게 이루어질 수 있다는 점, 셋째, 전술한 대항력의 발생시기에 대한 문제점과 소모적인 논쟁도 일소할 수 있다는 점 등이다. 다만, 이러한 장점에도 불구하고 주택임차권이 채권에서 준물권으로, 준물권에서 완전한 물권으로 진화하는 것이 종래 사법의 근간을 해친다는 비판이 있겠으나, 이 또한 사회적 경제적 약자인 주택임차권자를 보호하는 것은 이미 주택임대차보호법이 제정되고 이후 30년이 되어가는 시점에서는 충분한 사회적 합의가 도출되었다고 사료되고, 현재의 주택사정을 고려해 보아도 크게 문제가 될 것은 없을 것으로 생각된다.


Article 3 (1) of the Housing Lease Protection Act stipulates that a opposing power arises from the day after the lessee is provided with a house and completes resident registration. The purpose of this provision is twofold. First, the delivery of a house and resident registration is a simple way of public notice than the registration. In the case that the delivery of a house and resident registration and the registration of a third party's name took place on the same day, it is practically difficult to identify a person with the right of precedence by revealing the relationship. Second, suppose that the lessee completed the delivery and resident registration of the house on the same day after the registration of the third party, even though the third party confirmed that there was no lessee who had taken over the house and finished the resident registration there. If so, the purpose of this Article is to put the rights of registered third parties ahead of the lessee, in order to prevent irrelevance damage that a third party may incur. In addition, the effect of the preferential repayment prescribed in Article 3-2 (1) of the Act is the same as that of the opposing power and this has the effect of real right on third parties in a housing lease, so there is no rational reason to treat priorities between the lesses and third parties unlike the opposing power. Also, If a fixed date is provided on or before the date of occupancy and resident registration, it is the court case that the preferential repayment effect occurs on the basis of the day after the delivery of the house and resident registration are completed, similar to the opposing power. However, in order to guarantee the lessee's security of housing and the security of the deposit, which is the legislative purpose of the Housing Lease Protection Act, the following day's provisions should be abolished. Moreover if the lessee is provided with a house and completes resident registration in the house lease contract, the law should be amended to be effective to the third party even if there is no registration. According to the precedent, in Article 3 (1) of the Housing Lease Protection Act, resident registration is provided as a way of public notice that allows a third party to clearly recognize the existence of a lease right for the safety of transactions, but in view of the purpose of the resident registration system itself caused by administrative necessity, there is a big gap between the function of public notice and the public notice function is not so much, which is hurting the safety of the transaction. Therefore, it is desirable to return to the principle of public notice under the Civil Law and return it to the registration system.

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7사회주택 공급 활성화를 위한 규제 정비 방안

저자 : 김정욱 ( Kim Jung-wook ) , 유성희 ( Yoo Seong-hee )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 175-208 (34 pages)

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사회주택은 현 시대의 심각한 사회문제 중 하나인 주택문제의 해결방안으로서 의미를 가지고 있다. 또한 건전한 주택시장의 질서 유지 및 주거 취약계층의 주거문제를 해소한다는 사회적 가치를 목적으로 하는 경제 활동이라는 점에서, 주거복지 측면에서 지속가능한 주택정책으로서의 가치가 있다. 다만 사회주택은 최근 몇 년간 도입단계에 머물러 있으며 입법·제도적으로 미흡한 수준이므로, 보다 장기적인 관점에서 국가정책으로 활성화하기 위해서는 입법적 정비가 선행되어야 한다. 사회주택과 관련한 기본법적인 법률이 부재하여 사회주택의 성격 및 공급방식 등이 명확하지 않으며, 다른 상위법과 조례가 상충하는 문제가 발생할 수 있기 때문이다. 또한 실제로 사회주택의 공급 사업에서 발생하는 사회적경제 주체의 재정적 한계, 관련 규제로 인하여 제한되는 재정·금융활동상의 한계, 지역 주민들과의 이해관계 대립의 문제가 발생하기도 하였다. 이에 따라 우선적으로 사회주택을 전반적으로 아우르는 기본법적 성격의 법률을 제정하여 관련 용어, 법체계의 정비가 이루어질 수 있도록 하여야 한다. 부처통합적인 지원체계의 확립 및 관련 규제를 완화하여 사회적경제 주체의 재정적 부담을 줄여주는 제도적인 정비도 필요하다. 다만 사회주택이 공공성이 강화된 형태의 주택이므로 무조건적인 규제 완화보다는 입주대상자에게 안정적인 주거생활을 영위할 수 있고 지역 주민들과의 이해관계를 조율할 수 있는 범위 내에서 규제를 강화할 필요도 있을 것으로 보여 진다.


Social housing has recently risen as a policy alternative to the pressing issue of shortage in housing supply. Social housing also carries significant value as a sustainable housing policy in that it promotes consumer welfare by maintaining order in housing market and relieving housing deprivation for the low-income groups of the society.
However, the social housing policy has remained at elementary stage in Korea due to legislative and institutional hurdles in its implementation. More specifically, the lack of framework acts on social housing prohibits its societal position and supply method from appropriately defined.
In addition to a collision between higher laws and ordinances, such legal issue of social housing carries a potential to cause various issues such as financial constraints of the involved entities, financial limitations from relevant regulations, and conflict among stake holders of social economy.
Given this, it is necessary to introduce a law that outlines the fundamentals of social housing to clarify its terminology and to reform the relevant regulations. There also needs to be an institutional revision to promote establishment of cross-departmental efforts for coherent governmental support and regulatory reform to reduce the financial burdens of the social economic entities.
As social housing by nature is a form of housing with enhanced characteristic of public goods, a careful consideration should be given to strengthening regulations for effective adjustment of different interests among stake holders rather than an absolute notion for regulatory abolishment.

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8담보물권으로서의 임금우선특권의 법리에 대한 소고

저자 : 최윤희 ( Choi Uni )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 19권 0호 발행 연도 : 2019 페이지 : pp. 209-234 (26 pages)

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근로기준법에서 규정하고 있는 임금우선특권은 법정담보물권의 일종으로 해석된다. 본고에서는 담보물권적 성격을 가지는 임금우선특권의 특성과 내용 등을 살펴보고, 앞으로의 바람직한 발전방향을 모색하고자 한다. 임금우선특권은 담보물권의 일종이므로 담보물권의 일반적 특성인 부종성, 물상대위성, 불가분성 등이 인정되지만, 다른 담보물권들에 비하여 공시의 방법이 없다는 점에서 경매청구권이 인정되지 않고 수반성도 제한이 있다. 결국 임금우선특권의 주요 내용은 우선변제권이라 할 수 있는데, 이를 행사하는 방법은 권리자 스스로 배당절차에 실기하지 않고 참여하여 배당요구를 하여야만 한다. 임금채권자인 근로자들이 배당절차에 제대로 참여하는 것이 항상 쉽지는 않으므로, 전문금융기관이 근로자들의 임금채권을 양수해서 임금우선특권을 대위 행사할 수 있게 한다면 큰 도움이 될 것이다. 현재 임금채권보장법에서는 임금우선특권 중에서도 최우선변제 대상이 되는 일부 임금채권에 국한하여 고용노동부산하의 근로복지공단이 근로자들에게 체불임금을 지급해준 다음 임금우선특권을 대위 행사하도록 규정하고 있는데, 이러한 변제자 대위규정을 확대 해석한다면 굳이 채권양도가 이루어지지 않더라도 일반 금융기관에서도 근로자들을 위하여 체불임금을 선 지급해주고 임금우선특권을 변제자로서 대위행사하게 하는 방안도 가능할 것으로 본다. 이외에도 임금우선특권의 소급효를 확대 인정할 필요가 있다. 임금우선특권 중에서도 최우선변제대상 임금채권의 경우 담보목적부동산 등 사용자 재산에 대하여 사용자지위 취득 전에 설정된 담보물 권자들에 대하여는 임금우선특권의 소급효를 인정하는 반면, 특정승계 이전에 설정된 담보물권자들에 대하여는 그 소급효가 인정되지 않고 있는데 특정승계 이전의 소급효만 부인하는 합리적 근거가 부족하다고 본다. 다른 담보물권자들의 예측가능성과 근로자의 임금보호라는 상반되는 요청을 어떻게 합리적으로 조화시키느냐가 매우 어려운 문제인 것은 사실이나, 담보물권자들의 예측가능성 피해를 줄이면서도 특정승계 전후를 불문하고 일관되게 소급효를 인정하는 방향을 모색하는 것이 합리적이라고 본다.


Article 38 of the Labor Standards Act states that wages and retirement grants claims shall be paid in preference to taxes, public charges, or other claims except for claims secured by pledges, mortgages, or the security rights under the Act on Security over Movable Property, Claims, Etc. on the whole property of the employer concerned. It also states that the wages of the last three months and the retirement grants of the last three years shall be paid in preference to taxes, public charges, or any claims secured by pledges, mortgages, or the security rights under the Act on Security over Movable Property, Claims, Etc. on the whole property of the employer. The preferential right to repayment of wage claims (hereinafter “preferential right”) is commonly understood as a kind of real security right. However, it is different from other real security rights in that it is not easily noticeable by other relevant security righters. For that reason, the preferential righters are not allowed to apply for an auction of any property of the employer concerned. Rather, the only way to satisfy the preferential rights is to take part in the distribution procedures. The preferential righters who are workers are not usually well acquainted with the distribution procedures, and therefore have difficulties in keeping the distribution schedule set by the court. It will be very helpful if the workers hand over their wage claims to the financial companies like debt collecting specialist business organizations, in return for the amount of the overdue wage deducted by reasonable commission rate of such organizations. Accompaniment rule is required for the purpose, which means that the transfer of the claims is accompanied with the transfer of the preferential rights. According to the Wage Claim Guarantee Act, the overdue wages of the last three months and retirement grants of the last three years can be paid by the Korea Workers' Compensation Welfare Service of the Ministry of Employment and Labor (hereinafter “the Service”) on behalf of the employer, and thus the wage claims are transferred to the Service. The Act further states that the transfer of the wage claims are accompanied by the transfer of the preferential rights originally given to the workers. Apart from the transfer of the wage claims to the Service, any other accompaniment rule of the preferential rights is not yet found to be applied under the current laws and regulations. To further the convenient collection of the overdue wages, the accompaniment rule needs to be applied to the transfer of the wage claims between workers and specialist financial companies. I would also like to suggest that the retroactive effect of the preferential rights shall be more broadened. The court interprets the retractive effect is endowed only after the title is transferred to the employer. However, it is not reasonable to restrict the retroactivity just by the title transfer, given that the property belongs to the employer anyway at the time of the exercise of the preferential rights. It is preferable to have preferential rights prevail over the real security rights put on the property regardless of the time when the title was transferred to the employer concerned.

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