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  • : 한국부동산분석학회
  • : 사회과학분야  >  경제학
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  • : 계간
  • : 1229-4403
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수록정보
수록범위 : 1권1호(1995)~26권3호(2020) |수록논문 수 : 619
부동산학연구
26권3호(2020년 09월) 수록논문
최근 권호 논문
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KCI등재

1오피스 임차인의 회전율

저자 : 유승동 ( You Seung-dong ) , 이태리 ( I Taly )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 7-18 (12 pages)

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본 논문은 상업용부동산 투자자들이 관심을 갖는 중요한 위험 요인 중 하나인 임차인 회전율의 결정요인을 연구하였다. 주택시장과는 달리 오피스 시장의 회전율은 부동산 관련 기존연구에서 관심을 갖지 못했었다. 이에 한국감정원의 지역별 오피스임대시장조사 자료를 이용하여 우리나라 주요 대도시의 상업용부동산 시장을 대상으로 연구를 진행하였다. 분석결과 지역별 경기와 거시경제 변화를 고려할 때, 임대료의 상승은 오피스 임차인의 전환가능성을 높임으로써 임대인의 위험을 증가시켰으며, 경제가 호의적인 경우 오피스 회전율은 하락하였다.


This paper investigates the determinants of office tenant turnover, which is one of critical risk factors that investors in commercial real estate pay attention to. Unlike turnover in housing market, turnover in office market has received little attention in the real estate literature. Using a unique data set from the Korea Appraisal Board who releases rental market information on the national office market, this paper studies commercial office turnovers in major cities in Korea. Consistent with expectation, our empirical evidence suggests that with higher rents, office buildings are more likely to have new tenants and in more favorable local market conditions, office buildings are less likely to have new tenants.

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2부동산투자회사(REITs)의 수익성에 관한 연구 : 우량주주, 신디케이트 구성 분석을 중심으로

저자 : 이경우 ( Lee Kyoungwoo ) , 박병태 ( Park Byeongtae ) , 진창하 ( Jin Changha )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 19-44 (26 pages)

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본 연구는 리츠의 수익성과 자본과 부채 투자자의 특성 사이의 관계에 대해 분석하였다. 분석을 위해 리츠의 최대주주 건전성과 리츠에 포함된 신디케이트 부채투자자의 수와 같은 특성을 활용하였다. 2010년 1분기부터 2017년 4분기까지 리츠 투자보고서와 영업보고서를 활용하여 POLS(Pooled Ordinary Least Square), 부트스트랩 (Bootstrap) 방법, 프로빗(Probit) 모델을 활용하여 리츠 수익성에 미치는 투자자의 특성의 영향을 파악하였다. 모델의 정확도를 개선하기 위해 부트스트랩 방식으로 확장하여 표본집단을 반복적으로 재추출하여 분석하였다. 분석결과, 상대적으로 신용도가 높은 주주가 최대주주일 경우 리츠의 수익성에 양(+)의 관계가 있음을 발견하였다. 또한 리츠의 최대주주가 본 연구에서 조작적 정의한 우량주주로 평가될 경우 신디케이트 형태의 부채투자를 선호하지 않으며, 오피스, 호텔 리츠일 경우 신디케이트의 부채투자를 형성할 가능성이 높다는 것을 확인할 수 있었다. 본 연구의 결과는 우량기업의 투자자가 상대적으로 우월한 정보력을 활용하여 부동산 투자를 진행하고 있으며 더 높은 투자 성과를 낳는 것을 확인할 수 있었다. 더불어 수익성이 낮은 리츠들은 대부분 내재된 잠재적 위험을 분산하기 위해 신디케이트 방식의 대출방식을 구성하는 것으로 분석되었다.


This study examines the relationship between profitability of REITs and investors' characteristics in both equity and debt investors. We classify the characteristics of both equity and debt investors such as soundness of major shareholder of REITs and number of debt investors as syndicate loans embedded into REITs.
We obtain the accounting information from the REITs annual report from 1st Q of 2010 to 4th Q of 2017 and adopt POLS(Pooled Ordinary Least Square), Bootstrap method, and Probit model to identify the effect of investor's characteristics on the profitability of REITs. We extend our model into Bootstrap method which iteratively resample a dataset with replacement to improve our model accuracy. We find that there is positive relation between profitability of REITs and credit rating of equity investor in which highly rated equity investor shows a better profitability. Also, there is less likely to form a syndincate loan when the REITs has a highly rated equity investor as a major shareholder. We also find that there is a high chance to form a syndicate loan for Office and Hotel REITs compared to other types of REITs. This results indicate that highly ranked investor does have an ability to access better information on property investment and this results in better investment performance. Furthermore, fewer profitability REITs mostly consist of syndicate loans to diversify the potential risk embedded in REITs.

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3서울시 골목상권 특성이 일반음식점의 성장단계별 생존에 미치는 영향 연구 : 구조방정식 모형을 통한 집적경제의 매개효과 검증

저자 : 임수명 ( Yim Su-myoung ) , 김동준 ( Kim Dong-jun ) , 이승일 ( Lee Seung-il )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 45-62 (18 pages)

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본 연구의 목적은 골목상권의 특성에 따른 집적경제효과가 성장단계별 생존에 미치는 영향을 실증 분석하는 것이다. 상업시설은 지리적으로 가깝게 집적하면서 점포간의 경쟁과 집적경제의 효과를 동시에 나타낸다. 최근, 자영업의 폐업률이 증가함에 따라, 지속성이 낮아지는 문제가 제기되었다. 이는 골목상권에서 심각하게 나타나며, 업종의 과도한 진입으로 인한 경쟁 심화가 원인 중 하나이다. 따라서 이 연구에서는 골목상권의 특성에 따른 집적경제효과가 골목상권의 지속성에 미치는 영향을 직ㆍ간접적으로 파악하였다. 분석결과, 물리적인 개선을 통해 접근성이 양호한 골목상권의 경우 과도한 업종의 밀집으로 경쟁 수준이 높아지는 것을 확인하였다. 또한 상권의 쇠퇴요인 중 하나인 업종의 경쟁 심화가 골목상권의 지속성에 부정적인 요인으로 작용하고 있다는 사실을 객관적으로 확인할 수 있었다. 이 연구에서는 골목상권의 환경과 집적경제, 성장단계별 생존에 유기적 관계가 있음을 확인하였다.


This study is to find out the impact of agglomeration economy on survival rate of ordinary restaurants according to the characteristics on side-street commercial area in Seoul, Korea. Commercial facilities are geographically close to each other, showing both the competition between stores and the effect of an agglomeration economy. Recently, as the closing rate of self-employed business increased, the problem of reduced continuity was raised. This appeared as a serious problem in the commercial area, and one of the reasons is the intensification of competition due to excessive entry of self-employment. Therefore, in this study, the impact of the agglomeration economy on the survival rate of the commercial area according to the characteristics of the commercial area was directly and indirectly identified. As a result of the analysis, it was confirmed that the characteristics of the area cause agglomeration economy and affects survival rate due to agglomeration economy profit and adverse effects. In addition, it was objectively confirmed that the intensified competition in the industry, which is one of the declining factors of the commercial sector, is a negative factor in the continuity of the commercial area. The study confirmed that the environment, agglomeration economy and survival rate of the commercial area are related organically.

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4연기금 부동산 투자정책 개선방안에 관한 연구

저자 : 노상윤 ( Roh Sang-youn )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 63-80 (18 pages)

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국민연금을 비롯한 국내 기관투자자들은 장기부채 현금흐름에 매칭하여 장기적으로 안정적인 연금 및 보험급여 제공을 위한 충분한 유동성을 확보하기 위한 노력을 지속하고 있다. 이를 위해 국내 기관투자자들은 과거 고금리 채권을 대신하여 정기적인 배당수익을 기대할 수 있는 대체투자, 특히 부동산 투자에 대한 비중을 지속적으로 확대하고 있다. 그러나 국내 기관투자자들은 부동산 투자정책 수립 수준이 글로벌 선진 기관투자자들에 비해 미흡하다. 이에 본 논문을 통해 국내 기관투자자들이 체계적이고 효율적인 부동산 투자정책을 수립하고 개선하는 방안을 연구하였다. 우선 제한적이지만 일부 공개된 국민연금의 대체투자 및 부동산 투자정책을 검토하였다. 다음으로 글로벌 기관투자자들의 부동산 투자정책과 관련한 자산배분 상 목표비중를 비롯하여 투자수익률, 위탁운용, 투자수익-위험 스타일 투자전략, 역외투자를 위한 자산배분, 투자수단, ESG정책, 레버리지 정책, 투자운용 및 성과 수수료 정책 등에 대한 핵심적인 내용들을 조사하여 제시하였다. 그리고 이를 통해 국내 기관투자자들에게 유익한 정책적 시사점 및 함의를 도출하였다. 마지막으로 이상의 내용들을 기초로 하여 본 연구는 국내 기관투자자들이 (1) 자산배분, (2) 목표수익률 설정, (3) 위탁운용, (4) 스타일 투자, (5) 해외 투자, (6) 레버리지, (7) 수수료 및 사후 운용성과 관리 등과 같은 내용의 부동산 투자정책을 수립하고 개선하는 방안들을 제시하였다.


Korea institutional investors, including the National Pension Service, are continuing their efforts to ensure sufficient liquidity to provide stable pension and insurance benefits by matching the cash flows of liability in the long-term. So, they continue to grow their portion of alternative investments, especially real estate investments, which can expect regular dividend yields on behalf of past high-interest bonds. However, they lack the completeness of the real estate investment policies compared to global advanced institutional investors. Thus, this paper suggests that how domestic institutional investors to set up and improve the efficient real estate investment policies. First of all, the policies on alternative investment and real estate investment of the National Pension Service, which were limited but partially disclosed, were reviewed. Next, it is to investigate and explain that key points of the global institutional investors' real estate investment policies are included in the target weight in asset allocation, target return on investment, entrusted investment and management, style investment, offshore investment, investment vehicles, ESG, leverage, investment management fee and carried interest rate policies. Then it led to policy implications and implications that were beneficial to domestic institutional investors. Finally, on the basis of the above, this paper proposes alternatives how the institutional investors to establish and improve the following policies such as (1) asset allocation, (2) setting target return rates, (3) entrusted operation, (4) style investment, (5) overseas investment, (6) leverage guideline, (7) fees and post-management.

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5대학생 주거복지 대안으로서 공유주택 선호 연구: 수도권을 중심으로

저자 : 이정란 ( Lee Jeong-ran ) , 김고은 ( Kim Go-eun )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 81-97 (17 pages)

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지금까지 한국의 주거정책은 다인 가구를 위한 아파트를 중심으로 이루어져 온 반면, 청년 1인 가구가 주로 거주하는 비아파트 중 소형주택의 경우 상대적으로 주거환경이 열악하여 청년주거문제를 발생시키는 원인으로 지적되어 왔다. 특히 대학생은 경제적으로 취약하지만 주거복지 측면에서 소외받아온 계층으로, 그들의 주거문제는 생애 과업에 대한 부정적 인식을 형성하는 등 사회문제로 이어지고 있다.
본 연구는 수도권의 대학생 집단을 대상으로 하는 설문을 통해 공유주택이 청년주거복지의 대안이 될 수 있을지를 밝히고자 하였으며, 실질적인 추정과 시장 세분화를 위해 컨조인트 분석 및 군집 분석을 활용하였다. 설문결과 응답자 중 35.7%가 공유주택을 선택할 가능성이 있는 것으로 나타났으며, 두 집단으로 나뉘어 서로 다른 상품을 선호하는 경향을 보였다. 첫 번째는 주거비 절감을 위해 공유주택을 대안으로 선택할 가능성이 있는 저연령 저소득 집단이며, 두 번째는 주거의 사회성과 안전성을 중요하게 생각하며 양호한 공유주택을 원하는 집단이었다. 분석결과는 공유주택이 주거 비용, 안전, 사회교류 측면에서 대학생들의 주거복지 대안으로서 가능성이 있음을 보여주고 있으며, 기존 다인 가구용 주택을 공유주택으로 리모델링 하여 공급할 수 있다는 점에서 주택재고관리를 통한 도시재생 수단으로서도 고려될 수 있을 것이다.


Korea's housing policy has been focused on apartments for multi-person households, while smaller non-apartment housings, where younger one-person households mainly live, have suffered from inferior conditions. College students while being economically vulnerable have also been sidelined in terms of housing welfare, and their housing problems are leading to negative perceptions of important life tasks. The purpose of this study is to understand whether shared housing could become a solution for young adult housing welfare based on a survey of college students in the Seoul metropolitan area. Conjoint analysis and cluster analysis were used for realistic estimation and market segmentation, and the result showed that 35.7% of respondents had a preference for shared housing. These people were divided into two groups. The first was the younger low-income group who would choose shared housing to reduce housing costs, and the second was the group that valued the social environment and safety aspects of housing. The results demonstrated that shared housing had the potential for providing college students with an alternative with respect to housing costs, safety, and social exchange. In addition, remodeling existing housing for multi-person households as shared housing would contribute toward urban regeneration through the management of existing housing stock.

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6부동산 유튜브 서비스 품질이 재시청의도에 미치는 영향에 관한 연구

저자 : 박창호 ( Park Chang-ho ) , 최민섭 ( Choi Min-seob )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 99-118 (20 pages)

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본 연구는 부동산 유튜브 채널을 하나의 품질로 보고, 유튜브 채널의 서비스 특성을 체계적으로 파악하여 시청자가 지각하는 가치와 재시청의도에 어떠한 영향을 미치는지 검증하고자 한다. 본 연구는 부동산 유튜브 서비스를 시청한 경험이 있는 전국 20대 이상의 성인을 대상으로 2020년 7월 15일부터 7월 25일까지 설문조사를 실시하여, 총 511부의 데이터를 사용하였다. 분석방법은 SPSS 23.0과 AMOS 23.0 프로그램을 활용하였다. 본 연구의 결과는 다음과 같다. 첫째, 지각된 가치인 기능적 가치에는 부동산 유튜브 서비스 품질 중, 플랫폼, 크리에이터, 콘텐츠 요인이 모두 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났고, 감정적 가치에는 부동산 유튜브 서비스 품질중, 콘텐츠 요인만 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 둘째, 부동산 유튜브 서비스 품질 중, 플랫폼, 콘텐츠 요인은 재시청의도에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 셋째, 부동산 유튜브 서비스의 지각된 가치인 기능적 가치, 감정적 가치 요인은 모두 재시청의도에 유의한 정(+)의 영향을 미치는 것으로 나타났다. 넷째, 부동산 유튜브 서비스 품질과 재시청의도의 관계에서 지각된 가치는 유의한 매개효과가 있는 것으로 나타났다.


Considering the real estate channel in YouTube as a quality, this study was aimed to review the service characteristics of YouTube channel systematically and to find out how they affected the perceived values and re-watching intention of the viewers. A survey research was conducted with the subjects nationwide over 20 years old that had experienced to watch real estate services in YouTube from July 15th to 25th, 2020, and a total of 511 samples were used for the analysis. SPSS 23.0 and AMOS 23.0 programs were used for the analysis tools. The results of this study are as follows. First, the elements related to platform, creators, and contents showed the positive influence, significantly, with respect to the functional value as a perceived value; and the elements related to contents only showed the positive influence, significantly, with respect to the emotional value, among the service qualities of real estate in YouTube. Second, the elements related to platform and contents showed the positive influence, significantly, on the intention of re-watching among the service qualities of real estate in YouTube. Third, the elements related to functional and emotional values that were perceived values of real estate services in YouTube showed the positive influence, significantly, on the intention of re-watching. Fourth, the perceived value in the relationship between the service qualities of real estate in YouTube and intention of re-watching showed the significant mediated effect.

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7아시아 스폰서 리츠의 대리인 문제에 관한 실증분석 : 성과, 위험, 유동성을 중심으로

저자 : 한광호 ( Han Gwangho )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 120-120 (1 pages)

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8주택 거래량의 행태 경제학적 분석

저자 : 박동하 ( Park Dongha )

발행기관 : 한국부동산분석학회 간행물 : 부동산학연구 26권 3호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 121-121 (1 pages)

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