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건국대학교 법학연구소> 일감부동산법학> 미국과 일본의 토지은행제도에 관한 고찰

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미국과 일본의 토지은행제도에 관한 고찰

A Study on the Land Banking System in the United States and Japan

고재종 ( Koh Jae-jong )
  • : 건국대학교 법학연구소
  • : 일감부동산법학 20권0호
  • : 연속간행물
  • : 2020년 02월
  • : 75-113(39pages)

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목차

Ⅰ. 들어가는 말
Ⅱ. 미국의 토지은행제도
Ⅲ. 일본의 토지은행제도
Ⅳ. 우리나라의 토지은행제도의 문제점과 시사점
Ⅴ. 맺는 말

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토지은행이란 2010년 한국토지주택공사(이하 LH공사) 내에 설치된 토지은행 계정을 말한다. 이러한 토지은행의 출범은 높은 지가와 지가의 급등 등이 그 배경이 되었다. 즉, 정부가 국가 기반 시설인 도로나 철도를 건설할 경우 높은 지가와 지가 급등으로 천문학적인 건설비용이 부담되었는데, 이러한 문제를 해결하기 위하여 도입되었다고 할 수 있다. 하지만, 근래 토지가격의 변동이 2000년대 말부터 1-2% 내외로 유지되고 있으며, 인구성장률과 경제성장률 모두 점차 감소되고 있어서, 현행 토지은행의 기능 및 존속과 관련하여 제대로 기능하고 있는지가 의문이다. 반면 미국이나 일본의 경우는 토지시장의 안정보다는 곳곳에 존재하는 빈집이나 빈터 등으로 발생하는 문제를 해결하기 위하여 토지은행을 이용하고 있는 것으로 보인다. 심지어, 빈 집이나 빈 터의 문제를 해결하기 위하여 토지은행에 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 권한까지 부여하고 있다. 이러한 권한으로 불분명한 부동산 내지 다수의 상속인이 존재하여 이해대립이 있어서 방치된 부동산 및 버려진 부동산 등을 직접 취득하여 적절한 관리 내지 처분을 할 수 있도록 하였다. 그렇다고 하여 부동산 등의 소유자에게 불이익이 가는 것은 아니다. 그들을 위해서 관련법에 적절한 구제 절차를 마련해 두고 있다. 이에 본 논문은 우리나라의 현행 토지은행 제도의 문제점을 분석하여 이를 활성화하기 위한 시사점을 얻고자 한다. 그 방법으로 미국 및 일본의 제도를 비교 분석하고자 한다.
Land Bank refers to a land bank account set up within the Korea Land and Housing Corp.(L&H Corp.) in 2010. The launch of the land bank was behind high land prices and soaring land prices. In other words, the government’s construction of roads or railroads, which are national infrastructure, has incurred astronomical construction costs due to high land prices and soaring land prices. Land Bank system were introduced in order to solve these problem,
However, recent changes in land prices have remained around 1-2 percent since the end of the 2000s, and both the population growth rate and the economic growth rate have been gradually decreasing. Because of these conditions, Many people are raising questions about the function and existence of the land bank.
On the other hand, it seems that the U.S. and Japan are using the Land Bank to solve problems arising from empty houses and vacant lots that exist everywhere rather than stabilizing the land market. In addition, land banks were authorized to acquire ownership of the property in order to solve the problem of empty houses or vacant lots. Under these authority, the government could acquire property that was left unattended or abandoned as there existed many heirs and thus take proper care or disposal.This does not mean that there is a disadvantage to owners of real estate or other properties. For them, appropriate relief procedures are in place in the related laws.
Therefore, in this paper, I will obtain implications from the land banking system in the United States and Japan in order to find the meaning of the present land banking system amid questions about the current functions of the land banking system in our country. Concretely, in Chapter 2 and Chapter 3, I will examine the relevant laws of the land banking system in the U.S. and Japan, and in Chapter 4, I will suggest on implication for the revitalization of the land banking system in the future by analyzing the functional limitations and problems of the land banking system in our country.

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간행물정보

  • : 사회과학분야  > 법학
  • : KCI등재
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  • : 학술지
  • : 연속간행물
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1서면증여 부동산에 대한 근저당권설정과 배임죄 - 2018. 12. 13. 선고 2016도19308 판결에 대한 비판적 검토 -

저자 : 김재윤 ( Kim Jae-yoon )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 3-30 (28 pages)

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형법전의 여러 구성요건 가운데 배임죄만큼 논란이 큰 구성요건도 없다. 재산적 처분행위가 배임죄에 해당하는지 여부는 이를 기소하는 검찰은 물론 재판부도 대법원까지 이르러서야 그 성립 여부를 알 수 있을 만큼 모호하고 불명확하다. 이에 배임죄는 '재산적 비행의 하수종말처리장'이라는 비난을 받을 만큼 처벌 범위가 넓고 가벌성의 경계가 매우 모호하다는 비판이 제기되고 있다.
이러한 비판을 의식해서인지 최근 대법원은 동산 이중양도, 대물변제 예약 부동산 이중매매 사안에서 배임죄 성립을 부정하는 전향적 태도를 취했고, 이에 2018년 부동산 이중매매에 대해 대법원 전원합의체가 종래 태도를 변경하는 것은 아닌가 하는 기대가 있었다. 그러나 2018년 대법원은 “부동산 이중매매를 억제하고 매수인을 보호하는 역할을 충실히 수행하여 왔고, … 이러한 법리가 부동산 거래의 왜곡 또는 혼란을 야기하는 것도 아니고, 매도인의 계약의 자유를 과도하게 제한한다고 볼 수도 없다.”는 이유로 기존의 입장을 고수하였다. 이는 부동산 이중매매 배임죄 성립을 지탱하는 법리의 벽이 견고하고 높음을 반증하는 것이다.
그런데 대상판결은 부동산 이중매매 배임죄 성립의 법리를 서면에 의한 부동산 증여계약에까지 확대하여 적용하고 있다. 하지만 대상판결의 입장과 달리 서면증여계약과 매매계약의 성질을 동일하게 볼 수 있는지, 서면증여자의 수증자에 대한 소유권이전등기의무를 부동산 이중매매에 있어 매도인이 제1매수인에게 부담하는 등기협력의무와 동일하게 볼 수 있는지, 수증자와 제1매수인을 배임죄라는 형벌로 동일하게 보호해야 하는지 등의 의문이 제기된다.
따라서 본 논문에서는 이러한 문제의식 아래 (서면)증여의 의의와 법적 성질, 서면증여 부동산에 대한 근저당권설정과 부동산 이중매매가 어떠한 점에서 유사하고 차이점이 있는지를 중심으로 대상판결의 문제점을 검토하고, 이를 바탕으로 대상판결의 태도와 같이 서면증여 부동산 이중처분에 대해 부동산 이중매매의 법리를 그대로 적용하여 배임죄를 인정하는 것은 타당하지 않음을 결론으로 도출하였다.

2자기유익신탁에서 부동산 신탁자산의 보호 방법에 관한 법적 기법의 고찰 - 미국 파산법과 신탁법 규정을 중심으로 -

저자 : 김종호 ( Kim Jong-ho )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 31-72 (42 pages)

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우리나라의 경우 미국에 비해 회생법원(파산법원)의 역사도 짧고 신탁제도 또한 발달이 뒤쳐져 있다. 하지만 본고의 논의를 소개한 목적은 미국에서 인정되는 자산보호신탁과 자익신탁이 우리나라 민사집행 분야와 파산사건 절차에서는 반드시 법리적 해결이 선행되어야 할 문제이므로 이에 대한 대비 차원에서 선행적인 논의를 이끌고자 한 것이다.
신탁재산의 독립성에 의하여 수탁자의 일반채권자는 신탁재산을 수탁자의 책임재산으로 취급하여 강제집행을 할 수 없고, 위탁자의 채권자도 신탁전의 원인으로 발생한 권리 또는 신탁사무의 처리상 발생한 권리에 기한 경우 외에는 강제집행, 담보권 실행을 위한 경매, 보전처분, 국세 등 체납처분을 할 수 없다. 위탁자가 자기 또는 제3자 소유의 재산 중에서 특정한 재산을 분리하여 그 재산을 자신이 수탁자로서 보유하고 수익자를 위하여 관리, 처분, 운용 개발 등을 한다고 선언하는 방식으로 설정하는 신탁을 신탁선언에 의한 신탁이라고 한다. 위탁자가 자기의 선언만으로 수탁자를 겸하고 신탁을 설정하기 때문에 자기신탁이라고 한다. 위탁자가 단독수익자를 겸하는 자익신탁과 다르고 신탁의 장점인 자율성과 편의성을 극대화 할 수 있는 신탁유형이다.
기업은 자기신탁을 인정하게 되면 특수목적회사(SPC)를 설립하거나 채권자를 변경할 필요가 없이 보유중인 채권 등의 자산을 신탁재산으로 삼아 이를 유동화 하여 자금을 조달할 수 있고, 자신의 사업을 계속 유지하면서 기업기밀의 외부유출을 막으며 수탁자에게 지급하여야 할 수수료 비용도 절감하게 된다. 또한, 금융기관에서도 자기신탁을 활용하여 대출채권을 유동화 하고 보유중인 채무자에 대한 정보를 활용하여 경제적이고 효율적으로 신탁재산을 관리할 수 있다. 자기신탁을 강제집행 면탈 등의 목적으로 남용하는 것을 방지하기 위하여 신탁의 종류, 목적, 방법, 해지, 수익자 등을 제한하여 약용을 사전에 방지하는 규정을 두고 있다.
갈수록 국제거래가 확대되고 있으며 개인은 물론 국내기업들도 국제 신탁 및 외국 파산절차에서 자신의 권리관계가 어떻게 결정되는지 면밀한 학습이 필요하게 되었다. 국내 신탁업의 발전을 위해 미국 신탁제도에 대한 이해가 반드시 필요하다고 생각되며 본고에서의 논의를 시작으로 향후에도 미국의 신탁제도 뿐만아니라 파산법에 대한 심도 있는 연구가 활발하게 일어나기를 기대한다.

3미국과 일본의 토지은행제도에 관한 고찰

저자 : 고재종 ( Koh Jae-jong )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 75-113 (39 pages)

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토지은행이란 2010년 한국토지주택공사(이하 LH공사) 내에 설치된 토지은행 계정을 말한다. 이러한 토지은행의 출범은 높은 지가와 지가의 급등 등이 그 배경이 되었다. 즉, 정부가 국가 기반 시설인 도로나 철도를 건설할 경우 높은 지가와 지가 급등으로 천문학적인 건설비용이 부담되었는데, 이러한 문제를 해결하기 위하여 도입되었다고 할 수 있다. 하지만, 근래 토지가격의 변동이 2000년대 말부터 1-2% 내외로 유지되고 있으며, 인구성장률과 경제성장률 모두 점차 감소되고 있어서, 현행 토지은행의 기능 및 존속과 관련하여 제대로 기능하고 있는지가 의문이다. 반면 미국이나 일본의 경우는 토지시장의 안정보다는 곳곳에 존재하는 빈집이나 빈터 등으로 발생하는 문제를 해결하기 위하여 토지은행을 이용하고 있는 것으로 보인다. 심지어, 빈 집이나 빈 터의 문제를 해결하기 위하여 토지은행에 해당 부동산의 소유권을 취득할 수 있는 권한까지 부여하고 있다. 이러한 권한으로 불분명한 부동산 내지 다수의 상속인이 존재하여 이해대립이 있어서 방치된 부동산 및 버려진 부동산 등을 직접 취득하여 적절한 관리 내지 처분을 할 수 있도록 하였다. 그렇다고 하여 부동산 등의 소유자에게 불이익이 가는 것은 아니다. 그들을 위해서 관련법에 적절한 구제 절차를 마련해 두고 있다. 이에 본 논문은 우리나라의 현행 토지은행 제도의 문제점을 분석하여 이를 활성화하기 위한 시사점을 얻고자 한다. 그 방법으로 미국 및 일본의 제도를 비교 분석하고자 한다.

4부동산 경ㆍ공매 절차에서 농지취득자격증명의 개선방안

저자 : 김근준 ( Kim Geun-joon )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 115-137 (23 pages)

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우리나라 농지법은 농지를 취득하고자 하는 자는 시장,구청장,읍면장으로부터 농지취득자격증명을 발급받아야만 해당 농지의 소유권이전등기가 가능하다. 이는 부동산 경매와 공매절차에서 농지를 매각 받은 경우에도 동일하게 적용된다.
그러나, 경매와 공매절차에서 매수인이 농지취득자격증명을 발급 및 제출하는 과정에서 몇가지 중대한 문제점에 봉착하게 되는데, 첫째, 공매절차에서 농지취득자격증명서 제출 시점의 문제로 인해 부동산거래사고의 개연성이 상존하고 있으며, 둘째, 농지법상 농지의 개념과 공ㆍ경매 절차에서 농지의 개념이 일치하지 않아 응찰자의 혼란을 초래하고 있으며, 셋째, 농지 여부를 판단하는 주체가 명확하지 않고, 담당 공무원의 주관적 판단마저 가미되어 일관성 결여의 문제가 발생한다.
이로 인해 응찰자는 해당 농지가 농지취득자격증명서 발급이 가능한 농지인지에 대한 불확실성으로 농지에 대한 응찰을 꺼리게 되고 이것은 결국 저가매각으로 이어져 채권자와 채무자 모두에게 손해가 되고 있다.
이와 아울러 농지가 경ㆍ공매 시장에서 헌법과 농지법의 근본이념과는 달리 시세차익을 노리는 투기의 대상이 되고 있는바, 그 원인을 지적하고 위에서 언급한 문제점에 대하여 그 개선방안을 논해 보고자 한다.

5블록체인에 의한 부동산등기 변화에 관한 연구

저자 : 박광동 ( Park Kwang-dong )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 139-160 (22 pages)

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제4차 산업혁명 시대에 중요한 기술적 혁신 중의 하나가 블록체인이다. 이러한 블록체인시스템 구축에 있어서 현재 부동산거래에 블록체인시스템의 구축이 논의되고 있다.
현재 블록체인시스템이 부동산거래에 논의되면서, 부동산등기에 대해서도 기술적으로 논의가 진행되고 있다. 이러한 기술적 논의와 함께 법제도적인 논의도 필요하다. 그리고 블록체인시스템이 부동산등기에 연계되는 경우에 우선, 「민법」과 「부동산등기법」의 개정논의가 필요하다.
「민법」의 경우에는 부동산 매매계약에 대한 요식계약으로의 전환이 필요하고, 「부동산등기법」의 경우에는 부동산등기소를 전제로 한 부동산등기 사항들에 대한 개정논의가 필요하게 될 것이다. 그리고, 세부적으로는 첫째, 부동산등기소의 존폐 문제, 둘째, 블록체인이 기반을 구축하는 경우에 단순 등기 관련 문서의 자동 작성화, 셋째, 블록체인 부동산등기와 관련하여 모바일기기 활용에 대한 법제적인 검토가 필요하다.
다만, 블록체인시스템이 부동산등기에 연계되는 단계에 따라 법제적인 개선 논의가 단계적으로 이루어져야 하며, 이러한 단계적 논의에 있어서 가장 실효성 있는 법제적 개선이 되도록 많은 논의가 필요할 것이다.

6유럽에서 주거권 보장

저자 : 여경수 ( Yeo Gyeong-su )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 20권 0호 발행 연도 : 2020 페이지 : pp. 161-189 (29 pages)

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이 논문은 유럽에서 다루어지고 있는 주거권 보장을 검토하고자 한다. 구체적으로는, ① 인권과 기본자유의 보호에 관한 유럽협약(The European Convention for the Protection of Human Rights and Fundamental Freedoms), ② 유럽연합 사회헌장(The European Union's Revised Social Charter of 1996), ③ 유럽연합의 기본권 헌장(The Charter of Fundamental Rights of the European Union)에서 규정된 주거권의 의미를 분석하고자 한다. 또한 이 글에서는 유럽인권재판소(The European Court of Human Rights)와 유럽사회권규약위원회(The European Committee of Social Rights)에서 논의된 주거권 보장과 관련된 내용을 다루고자한다.
주거권은 사회권 보장에서 중요한 의미를 지닌다. 주거권은 세계인권 선언 제25조에서 규정된 이후, 국제사회에서도 중요한 권리로 인식되고 있다. 이후로도 인간의 존엄성에 근거한 주거권의 개념은 발전되어 왔다. 주거권은 유럽인권보장체제에서 기본적인 권리로 보장되고 있다. 유럽연합에서 논의된 주거권의 개념을 분석하면 아래와 같다.
첫째, 인권과 기본자유의 보호에 관한 유럽협약에는 주거권이 직접 규정하고는 있지는 않지만, 비인간적인 처우 금지(제3조) 또는 사생활과 가족생활을 존중받을 권리(제8조)를 통해서 주거권의 의미를 설명하고 있다. 유럽인권재판소도 주거권을 인정하는 결정들을 내리고 있다.
둘째, 1996년 개정된 유럽연합 사회헌장의 제31조에서는 주거권을 다음과 같이 규정하고 있다. 회원국은 적절한 수준의 주택(Adequate Standard Housing)이 갖추어진 주거에 대한 권리를 보장하며, 노숙을 방지하고, 저소득층에게 부담 가능한 주택을 공급해야 한다고 규정하고 있다. 유럽연합 사회헌장에서는 사회권의 이행감시기구로 유럽사회권위원회를 두고 있다. 유럽연합사회권위원회는 당사국이 사회주택의 공급, 주거비 보조제도의 시행, 사법구제의 마련, 노숙인에 대한 긴급주택제공과 같은 주거 복지정책이 회원국 내에서 적절하게 집행되고 있는지를 평가한다.
셋째, 유럽연합의 기본권 헌장 제34조에서는 아래와 같은 내용을 담은 사회권 보장과 주택의 지원(Right to social and housing assistance)을 규정하고 있다. 유럽연합은 유럽연합법과 국내법에 따라서 사회적 배제와 빈곤 퇴치를 위한 목적으로 자원이 부족한 사람들에게는 사회권 보장과 주택 지원을 증진해야 한다고 규정되어 있다.
유럽연합에서는 국내법과 지침에 근거한 주거권 실현을 당사국의 의무로 인식하고 있다. 대부분의 유럽연합국은 주거권을 법적인 권리로 인식하고 있으며, 적절한 주거권을 보장하기 위한 다양한 노력을 하고 있다.

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