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일감부동산법학 update

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수록정보
수록범위 : 6권0호(2011)~23권0호(2021) |수록논문 수 : 129
일감부동산법학
23권0호(2021년 08월) 수록논문
최근 권호 논문
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1사회적 부동산 활성화를 위한 법·제도적 지원 방안 - 우리나라 사례를 중심으로 -

저자 : 최명식 ( Myungshik Choi )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 3-28 (26 pages)

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그동안 부동산은 자산 불평등과 양극화 등 사회적 격차의 주요 원인으로 지적받아 왔다. 최근 우리나라에서도 새로운 형태의 부동산으로 등장하고 있는 지역공동체가 소유하고 활용하는 '사회적 부동산'은 이러한 문제 해결을 위한 대안으로 여겨지고 있다. 따라서 이 연구에서는 기존의 국공유(國公有)와 사유(私有)를 넘어서는 제3의 소유권인 공유(共有)를 바탕으로 하는 사회적 부동산의 개념과 우리나라 사례 고찰을 바탕으로 사회적 부동산 활성화를 위한 법·제도적 지원 방안을 제시하였다. 사회적 부동산이란 '지역공동체 주도로 확보하고 관리하며, 이를 통해 지역공동체의 역량 강화, 지역성 회복, 지역발전 등 공공의 이익에 기여하는 사회적 가치를 창출하는 부동산'을 의미한다. 이렇게 지역공동체의 소유권이 확보되면 구성원 간의 소통과 연대를 바탕으로 한 공동의 경험을 통한 장소성 확립, 지역의 저렴한 공간 확보와 지역 내 이익 선순환 등의 사회적 가치가 따라오게 된다. 최근 우리나라에서는 중앙과 지방정부의 정책적 지원이 시작되고 있으며, 사회적 금융 영역을 포함하여 여러 사례들이 등장하면서 시사점을 주고 있다. 사회적 부동산 활성화를 위해서는 사회적 금융의 지원을 원활하게 하며, 자산의 안정성 확보를 위해 가칭 '공유자산신탁'을 설립하기 위한 법률 제정 등이 필요하다. 중장기적으로 사회적 부동산 활성화를 위해서는 다양한 정책적 노력이 필요하다.


Real estate in South Korea has been blamed as one of the main causes of social disparities such as asset inequality and polarization. Recently, in South Korea, the emerging 'social real estate' that community owns and/or uses is considered as an alternative to address those issues. Therefore, this study tries to review the concept and cases of the social real estate that is based on the community ownership, the third ownership beyond public and private ownership, and to suggest legal and institutional support strategies for increasing the social real estate. The social real estate is a new approach in owning, managing, and operating community assets by community, and is expected to directly return social and economic benefits back to the community, and to reinforce the community based on the increased collective power from the various community members. The community ownership is followed by social values such as building sense of place through the common experiences with communication and cooperation between community members, increase of affordable spaces, and positive circle of profits produced by the community. The national and local governments are currently initiated several policy supports, and a variety of cases of the social real estate including social finance sector in South Korea have many implications. For expanding the social real estate cases, more supports of social finance are necessary, and for securing property ownership, we need to legislate a special law to establish tentatively named “'commons trust”. From a mid- to long-term perspective, diverse policy tools are needed to promote the social real estate.

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2Revisiting Community Control of Land and Housing in the Wake of Covid-19

저자 : Thomas M. Hanna

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 29-71 (43 pages)

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미국은 심각한 토지 및 주택 위기를 오랫동안 겪고 있다. 여러 지역사회에서 주거비용상승에 따른 수십 년 동안의 인종차별적이고 배타적인 공공정책은 저임금 및 높은 부채 부담과 같은 여러 구조적인 경제 문제와 뒤섞여, 인종 및 세대적 불평등을 심화시키고, 비자발적 이주와 지역사회 불안정을 야기하였다.
코비드-19의 대유행은 집값 상승과 더불어 다른 한편으로는 수백만 명의 사람들이 임대료나 주택저당대출을 감당할 수 없는 이중 현상을 장기적인 추세로 악화시켜, 젊은 거주자들과 소외된 공동체에 추가적인 압박을 가하고 있다. 이러한 위기를 해결하기 위해 주택 건축 확대, 고밀도 구역제, 저가주택확보 등 전통적 시장 기반 전략이 증가하고 있으나, 이러한 것은 빈곤 감소ㆍ인종 및 경제적 불평등 역전의 관점과 비자발적 이주ㆍ기후변화 대처라는 측면에서는 불충분하거나 비실용적이어서 바람직하지 않다. 따라서 영구적인 구입능력, 지역사회 소유 및 통제, 탈상품화라는 장기적인 목표의 중심을 이루는 새로운 접근법과 이를 뒷받침하는 제도가 시급하다. 다행히도 이러한 대안들 중 많은 것들이 이미 존재하고 있으며 미국에서 효과가 있다는 것이 입증되었다. 여기에는 공동체토지신탁(CLT:Community Land Trusts), 지분제한 형 주택협동조합(LEC:Limited Equity Cooperative), 민간 지역사회개발 회사(CDC:Community Development Corporation), 주민소유커뮤니티 (ROC:Resident Owned Community), 민주적 공공주택 등이 포함된다. 더욱이 이러한 대체제도에 대한 관심이 증가함에 따라, 몇 가지 새로운 혁신, 하이브리드 모델 및 입법, 법률 및 규정 등의 변화로, 향후 몇 년 내에 대규모로 이러한 제도를 도입할 가능성이 있다.
이 논문은 저자가 2018년에 '토지 및 주택에 대한 지역사회 통제: 비자발적 이주 방지, 소유권 확대 및 지역사회 부의 구축을 위한 전략적 모색'이라는 공동집필 및 제작한 보고서를 수정한 것이다. 먼저 COVID-19 대유행의 현실화와 잠재적 영향에 초점을 맞추어 불평등, 접근 불가능성, 비자발적 이주에 대한 장기적인 추세와 미국 토지 및 주택 시스템의 현황을 살펴본다. 다음으로 시장에 기반을 둔 위기에 대한 다양한 해결책과 그러한 것들이 충분한 해결책이 되지 못한다는 점에 대하여 간략하게 서술한다. 그리고 마지막으로 이 논문은 여러 제도들의 범위와 규모를 확대하는데 도움이 되는 새로운 혁신 및 조정과 더불어 다양한 커뮤니티 소유권 및 통제모델에 대한 소개로 결론을 맺는다.


The United States is experiencing an acute, long-term land and housing crisis. Decades of racist and exclusionary public policy along with rising housing costs in many communities has intersected with other structural economic problems, such as low wages and high debt loads, to drive up racial and generational inequality and supercharge displacement and community instability.
 The Covid-19 pandemic has exacerbated these long-term trends, with the dual phenomena of rising home prices, on the one hand, and millions of people unable to afford their rent or mortgage payments, on the other, putting additional pressure on younger residents and marginalized communities. Many of the traditional market-based strategies being advanced to address this crisis - such as increased homebuilding, higher density zoning, and affordable housing set asides - are demonstrably insufficient, impractical, or inadvisable from the perspective of reducing poverty, reversing racial and economic inequality, preventing displacement, and addressing climate change. New approaches and institutions that center permanent affordability, community ownership and control, and the long-term goal of decommodification are urgently needed. Fortunately, many of these alternatives already exist and have been proven to work in the United States. These include Community Land Trusts (CLTs), Limited Equity Cooperatives (LECs), Community Development Corporations (CDCs), Resident Owned Communities (ROCs), and democratized public housing. Moreover, increasing interest in these alternative institutions has resulted in several new innovations, hybrid models, and legislative, legal, and regulatory shifts that have the potential to lead to larger-scale adoption in the years ahead.
 This paper adapts and builds from a report that the author co-wrote and produced in 2018 called: Community Control of Land and Housing: Exploring strategies for combating displacement, expanding ownership, and building community wealth. It first looks at the current state of the US land and housing system, focusing on long-term trends around inequality, inaccessibility, and displacement, as well as the realized and potential effects of the COVID-19 pandemic. It next briefly reviews various mainstream, market-based “solutions” to the crisis and why they are largely insufficient. The paper then concludes with an introduction to a variety of community ownership and control models, along with new innovations and interventions that are helping to increase their scope and scale.

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3개발부담금 부과기준으로서의 개발이익 산정에 관한 문제점과 개선방안

저자 : 김성훈 ( Sung-hoon Kim ) , 심교언 ( Gyo-eon Shim )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 75-104 (30 pages)

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토지공개념을 실현하기 위한 제도로 1990년 개발부담금 제도가 도입되어 제도가 시행된 지 30년이 경과하였다. 개발부담금 제도는 정상지가상승분을 초과하는 불로소득적인 개발이익이 생긴 경우 국가가 납부의무자로부터 이를 환수하여 배분하는 제도이다. 개발부담금은 개발사업의 시행으로 취득한 이익, 즉 개발이익 중 일부를 환수하는 부담금이라고 할 수 있다. 개발부담금 부과는 재산권 제한을 의미하므로 그 부과기준은 부과 대상자가 현실적으로 얻게 되는 개발이익과 일치하여야 한다.
개발이익환수법 제6조 제1항 제3호는 개발사업을 완료하기 전 사업 시행자의 지위가 승계된 경우 승계인에게 사업기간 전체의 개발부담금 납부의무를 부과하도록 하고 있다. 개발사업이 승계되는 경우 승계 전사업시행자(양도인)는 자신이 발생시킨 개발이익을 매매가격에 포함시키는 방식으로 실현하게 된다. 그럼에도 위 법률조항은 승계인으로 하여금 언제나 양도인이 발생시킨 개발이익에 관한 개발부담금까지 부담하도록 하고 있다. 이는 양도 전 개발이익에 관하여 실질적 이익귀속자가 아닌 사람에게 개발부담금을 부과하는 것이므로, 실질적 이익귀속자부담 원칙과 평등원칙에 반하고, 재산권 제한의 과잉금지 원칙에도 위반된다. 따라서 위 법률조항은 삭제되어야 한다. 대신 개발사업 도중 사업 시행자의 지위가 이전된 경우 그 시점을 양도인에 대한 부과 종료 시점으로 정하면 개발부담금 부과의 공백은 발생하지 않을 것이다.
개발이익환수법 제2조 제3호와 개발이익환수법 시행령 제2조 제4항에 따라 정상지가상승분은 일반적으로 각 연도별 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균지가변동률이 적용되어 산정된다. 그런데 당해 토지의 부과 개시 시점 당시의 이용 상황에 따른 지가변동률과 해당 시ㆍ군ㆍ구의 평균 지가변동률은 편차가 있을 수밖에 없다. 공시지가를 활용하면 종래 이용 상황에 따른 지가변동을 공시지가제도 범위 내에서 정확하게 산출할 수 있다. 그럼에도 위 법률조항은 개발 토지의 실제 지가변동과 다른 금액이 산출될 수밖에 없도록 입법되어 있으므로 입법형성권을 일탈하였다고 할 수 있다. 또 종래 이용 상황이나 지역이 다른 동일 시ㆍ군ㆍ구의 개발사업지에 같은 평균지가변동률을 적용하여 정상지가상승분을 산정하는 것은 실질적 평등원칙에도 위배된다. 뿐만 아니라 종래 이용 상황에 따른 지가상승액보다 위와 같이 산정한 정상지가상승분이 더 적을 경우에는 개발로 상승한 지가상승분이 아닌 부분에 대하여도 개발부담금을 부과하게 되어 납부의무자의 재산권을 침해하게 된다. 이러한 문제점은 정상지가상승분 산출에 공시지가를 활용함으로써 해소할 수 있다. 부과 개시 시점 당시의 표준지를 이용하여 종료시점의 공시지가를 산정한 후, 그 산정된 지가에서 개시시점의 공시지가를 뺀 금액을 정상지가상승분으로 인정하도록 한다면, 법체계에 부합하는 적정한 개발부담금을 산정할 수 있을 것이다.


As a system to realize the concept of land disclosure, the development levy system was introduced in 1990 and 30 years have passed since the system was implemented. The development levy system is a system in which the state recovers and allocates unearned development profits that exceed the increase in normal land prices from the person liable for payment. A development levy can be said to be a levy on recovering part of the development profit from the implementation of a development project. The imposition of a development levy means a restriction on property rights, so the criteria for imposition shall be consistent with the development gains that the person subject to imposition actually obtains.
Article 6 (1) 3 of the Development Profit Recovery Act imposes a payment obligation on the successor if the status of the project operator is succeeded before the completion of the development project. This provision is that even if the successor has paid the sale price including development profits generated by the previous implementer, the successor must also bear the development charges related to the development profits generated by the previous implementer. This is a development levy imposed on a person who is not an attributor of real profit in relation to pre-transfer development gains. This is contrary to the principle of real taxation and the principle of equality, as well as the principle of prohibition of excessive restriction of property rights. Therefore, the above clause should be removed. Instead, where the development project is transferred in the interim, the timing of the completion of the imposition of the transferor shall be separately determined. There will be no vacuum in the development levy.
According to Article 2-3 of the Development Profit Recovery Act and Article 2 (4) of the Enforcement Decree of the Development Profit Recovery Act, the average land price fluctuation rate of the relevant city, county, and district is generally applied to calculate the normal land price increase rate. Therefore, the normal land price increase differs from the actual land price change for the individual land. However, there are no devices to adjust. It is a deviation from the right to legislate, and it violates substantial equality by treating others equally. The above provisions may infringe on property rights. The above problems can be resolved by using the official land price to calculate the increase in normal land prices. The land price at the time of termination shall be calculated using the standard land at the time of commencement. The amount of land price calculated minus the land price at the beginning of the period shall be recognized as the increase in the normal land price. In this case, the calculation of the development levy would reflect a rise in the appropriate normal land value consistent with the legal framework.

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4전국 주택시장 간의 전이 네트워크 특성 분석 연구

저자 : 김진수 ( Kim¸ Jin-soo )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 105-131 (27 pages)

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본 연구에서는 전국 주택시장 간의 전이 관계와 시장구조 파악을 목적으로 하고 있다.
이를 위해 서울 5개 권역과 지방 6대 광역시를 대상으로 2012년 5월 14일부터 2020년 2월 3일까지 주간 단위 아파트매매가격지수 자료를 활용하여 GARCH-BEKK 모형과 네트워크 분석을 하였다. 전국 주택시장 간의 전이관계를 GARCH-BEKK 모형으로 분석한 결과, 5% 유의수준에서 유의한 전이관계는 57개로 51.82%의 전이 비율을 보였으며, 전이관계는 서울의 5개 권역 간에는 양방향 관계를 보였으며, 서울과 광역시 간에는 단방향 관계를 보이는 것으로 나타났다. 네트워크 분석 결과, 연결 중앙성과 근접 중앙성 모두 대구시와 서울의 서남권, 동북권, 도심권이 높은 것으로 나타나 이들 지역을 중심으로 전이관계가 형성되어 있는 것을 규명하였다. 이러한 결과는 이들 지역의 주택매매 가격이 다른 지역의 가격형성에 영향을 크게 미친다는 것을 의미하는 것으로 아파트 매매가격의 지역 간 전이는 일관성 있는 패턴이 아니라는 것을 의미한다. 그러므로 정부에서는 주택정책을 전국을 대상으로 한 정책과 특정 지역을 대상으로 한 정책을 병행하여 수립하는 것이 바람직하다는 점을 시사하고 있다.


The purpose of this study is to understand the transitional relationship between the national housing market and the market structure. For the purpose, the GARCH-BEKK model and network analysis were conducted using data on the weekly apartment price index from May 14, 2012 to February 3, 2020, in five areas of Seoul and six Metropolitan Cities in the province. As a result of analyzing the transitional relations among the national housing markets with the GARCH-BEKK model, 57 significant transitional relations were found at 5% significance level, which was 51.82%. In addition, the transfer relationship showed a two-way relationship between the five areas of Seoul, and a one-way relationship between Seoul and Metropolitan Cities. Network analysis results, both degree centrality and closeness centrality were found to be high in the Daegu City, Seoul's Southwestern, Northeastern, and Downtown areas. These results indicate that the housing price in these regions greatly influences the price in other regions, and that the interregional transfer of apartment sales prices is not a consistent pattern. Therefore, the government suggests that it is desirable to establish the housing policy in parallel with the policy targeting the whole country and the targeted area.

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5부동산 유치권의 대항력 제한에 관한 법리 연구 - 대법원판결과 관련하여 -

저자 : 김태건 ( Kim¸ Taegeon ) , 오세준 ( Oh¸ Saejoon )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 133-190 (58 pages)

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유치권은 점유를 상실하면 유치권도 바로 소멸하므로 목적물의 점유를 침탈당하면 점유권에 의한 물권적 청구권만 인정되고 본권에 의한 물권적 청구권은 인정되지 않으며, 점유 상실시 물상대위성과 추급력도 인정되지 않는다. 그럼에도 불구하고 유치권은 누구에게도 대항할 수 있고 전면적 인수주의가 적용됨으로써 사실적 우선변제권이 인정될 뿐만 아니라 유치권의 오남용 등의 문제점 또한 적지 않고 이에 관한 학설 또한 분분하다. 그러나 유치권의 본질과 오남용은 존재의 평면을 달리하는 서로 다른 문제이기 때문에 유치권을 폐지하는 것보다는 본질을 살리고 오남용을 줄이기 위하여 유치권의 성립과 효력을 제한할 필요가 있다. 특히 유치권의 대항력 제한은 경매절차에서 다른 권리와의 관계 및 최근 대법원 판례의 혼돈과 관련하여 연구의 필요성이 더욱 절실하다.
문제는 유치권의 대항력을 제한하는 근거 또는 법리인데, 결론부터 언급하면 절차법상(압류·가압류·체납처분압류의 경우)으로는 처분금지효(대항력제한효)가, 실체법상으로는 신의칙(민법 제2조)이 법리상 타당하다고 본다. 한편 대법원은 2005다22688 이전(以前)의 판결과 저당권과 유치권의 충돌에 관한 2008다70763 판결에서는 유치권의 본질론에 입각하여 유치권의 대항력을 인정하였다. 그러나 2005다22688판결(압류 후 유치권 성립)에서는 처분금지효론으로, 2009다19246 판결(가압류 후 유치권 성립)에서는 처분금지효론과 절차적 안정성론으로, 2009다60336 전원합의체 판결(체납처분압류 후 유치권 성립)에서는 다시 집행절차의 법적 안정성론으로, 최근에는 신의칙 위반론(2011 다84298 판결)까지 매우 혼란스러운 판결을 거듭하고 있다. 이러한 대법원의 오락가락한 판결은 '사실적 처분행위'를 처분금지효의 처분으로 보지 않으려는 논리적 귀결로서 가압류는 잠정처분이라는 이유로, 체납처분압류는 공매절차와의 필연적 연계성이 없다는 이유로 애석하게도 절차적 안정성이라는 일반적·추상적인 우회법리를 내세워 유치권에 대한 대항력을 부정하였다.
종래의 통설ㆍ판례가 유치권의 대항력 제한 문제에서 혼란을 일으켰던 것은 '처분행위의 도그마'에 갇혀서 '대항'의 문제를 '처분'의 문제로 봄으로써 처분금지효론의 처분에는 '법률적 처분행위만' 해당한다는 생각과 오해에서 벗어나지 못하였기 때문으로 판단되고, 대법원의 법리 혼란도 학설의 영향을 받아 애초의 처분금지효의 처분행위에 대한 잘못된 해석에서 비롯된 것으로 생각된다. 결국 대항의 문제를 처분으로 봄으로 인하여 생긴 논쟁은 '처분'을 '대항'으로의 인식 전환을 함으로써 종식될 수 있고, '대항력제한효론'에 의하면 처분행위에 대한 더 이상의 논쟁은 필요 없게 된다. 따라서 향후 2009다19246 판결(가압류 후 유치권 성립), 2009다60336 전원합의체 판결(체납처분압류 후 유치권 성립)도 2005다22688 판결(압류 후 유치권 성립)과 동일한 법리인 '처분금지효론'으로 회귀함이 타당하며(사견으로는 '처분금지효론'은 용어상ㆍ내용상 문제가 있으므로 '대항력제한효론'이 용어상 옳다고 본다), 2009다60336 전원합의체 판결의 반대 견해가 취한 '처분금지효론'은 용어상ㆍ내용상 문제가 있으므로 '대항력제한효론'에 입각함이 옳다. 결국 향후 유치권의 대항력 제한에 관하여 적용되어야 할 근거 법리는 처분금지효론(사견에 의하면 대항력제한효론)과 신의 칙론이라고 생각한다.


In relation to the limiting the opposing power of real estate liens, the Supreme Court recognized the opposition of the opposing power based on the principle of the opposing power in the 2008 170763 ruling on the conflict between the opposing power and the ruling of the previous ruling of 2005.
However, in the 2005da22688 ruling (the establishment of lien after seizure), the first landmark ruling to limit the opposition of lien by imposing the ban on disposal was made, sparking controversy about lien. The debate between academic and industrial field was hot over the factual disposition of the transfer of possession to the disposition of the prohibition of disposition, and the Supreme Court, unlike the seizure, is a logical consequence of not looking at the factual disposition as the disposition of the prohibition of disposition. It denied the opposition to lien by introducing the general and abstract bypass law of procedural stability.
However, it is judged that the conventional wisdom caused confusion in the issue of the restriction of the opposing force of the lien because it was confined to the dogma of the disposition act and did not escape from the idea that the disposition of the disposition prohibition act was only a legal disposition act and misunderstanding.
In the end, the futile argument caused by a disposition of the problem of the opposition can be ended by converting the 'disposition' into 'countermeasures', and according to the anti-force restriction theory, no further debate on the disposition act is required. Furthermore, the 2009 da19246 ruling (preemption) and the 2009 da60336 ruling (preemption of delinquent disposition) are valid to return to the same legal principle as the 2005 da22688 ruling (exemption), and the new ruling after the return and the opposition to the 2009 da60336 all-agreement ruling are valid. I think it is right to judge based on the 'restriction of counter-force' as in the new interpretation theory because there is a problem. The legal principle that will be applied to the restriction of the counter-force of lien in the future is right to be right based on the 'no-disposition' (the 'anti-force restriction' according to the opinion) and principle of good faith.
Finally, the ruling can only gain trust from the people when it governs the dispute with the general and abstract principle of legal stability of the enforcement procedure or the appropriateness of the operation, and the clear legal principle of 'restriction of counter-force' based on the provisions of the actual law or at least the rational interpretation theory based on the actual law. The solution of special problems, not the daily life of human history, is not solved by retreating to the periphery, but it is only possible and objective trust when entering the center and observing and discussing things from there. Writes in anticipation of the Supreme Court's Copernican prelude.

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6저당권침해로 인한 손해배상청구권의 성립요건에 관한 연구

저자 : 김태관 ( Kim¸ Tae-kwan )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 191-232 (42 pages)

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저당권이 침해된 경우, 예컨대 저당권이 설정되어 있는 건물이 훼손되어 건물의 가치가 감소된 경우, 통설과 판례는 저당권자는 침해자에 대해 저당권 침해를 이유로 직접 손해배상청구를 할 수 있다고 한다. 다만, 저당권 침해가 있더라도 저당권의 특성상 채권자가 입게 되는 손해는 “담보목적물의 가액의 범위 내”에서 “채권최고액을 한도로 하는 피담보채권액”이라고 하고, 저당목적물이 훼손되어도 그 잔존가치가 채권액 이상으로 남아 있는 경우에는 손해가 인정되지 않다고 한다. 또한 그 손해는 피담보채무의 변제기가 도래하여 그 저당권을 실행할 때 비로소 발생하는 것은 아니라고 한다.
이러한 통설과 판례의 입장에 대해 비판적 검토를 수행한 결과는 다음과 같다.
첫째, 저당권침해로 인한 손해배상청구권의 성립과 관련하여 그 위법성과 고의 또는 과실에 관한 검토가 필요하고, 특히 제3자에 의한 저당목적물의 훼손의 경우 중요한 의미를 갖는다.
둘째, 손해의 발생에서 저당물건의 가액이 피담보채권액을 상회하고 있어도 손해가 없다고는 할 수 없다. 또한 그 손해의 유형에서도 피담보채권의 미회수채권액 상당의 손해 외에도 다른 손해의 유형이 발생할 수 있다.
셋째, 손해배상액의 산정시기는 저당권실행시 또는 손해배상청구권의 행사시(소송상 행사시에는 사실심 변론종결시)를 기준으로 하지만, 이는 사실심 변론종결시가 아니라 책임원인발생시를 기준으로 한 것으로 보아야 한다.
넷째, 저당권자의 손해배상청구권은 물상대위나 소유자의 손해배상 청구권과 달리 독자적인 내용을 갖는 것이기 때문에 독자적인 권리행사를 인정해야 한다.


If the mortgage right is violated, traditional views and precedents show that the mortgagee can claim damages from the infringer on the grounds that the mortgage right is violated. however, even if the mortgage is infringed, the mortgagee suffers only the amount of the claim that cannot be obtained from the value of the collateral object. Even if the mortgage object is damaged, no damage will occur if the residual value of the mortgage object is equal to or greater than the amount of the claim. the damage does not occur until the repayment period of the secured debt has come and the mortgage is exercised.
The results of a critical examination of the position of such traditional views and judicial precedents are as follows.
First, it is necessary to consider the illegality and intentional or negligence of the establishment of the right to claim damages due to mortgage infringement, and it is especially important in the case of damage to the mortgage object by a third party.
Second, even if the value of the mortgage property exceeds the amount of the secured loan due to the occurrence of damage, it cannot be said that there is no damage. In addition, in the type of damage, other types of damage may occur in addition to the uncollected damage of the secured loan.
Third, the time to calculate the amount of damages is based on the time of mortgage execution or the time of exercising the right to claim damages, which must be regarded as based on the time of tort.
Fourth, the mortgagee's right to claim damages must be allowed to exercise his or her own rights, unlike the right to claim damages of a physical substitute or the owner.

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7공공사업 토지보상금 지급방식에 관한 연구 - 대토보상과 대토보상 리츠를 중심으로 -

저자 : 방희경 ( Bang¸ Hee-kyung ) , 장교식 ( Jang¸ Kyo-sik )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 233-261 (29 pages)

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국가나 지자체와 같은 공공기관이 공공의 이익을 위해 시행하는 공공사업의 시행으로 인해 개인 등(토지소유자 또는 관계인)이 입은 손실에 대하여 토지보상법 제61조는 당해 사업의 시행자가 보상하게 되어 있다. 손실보상은 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 현금으로 지급하여야 한다고 되어 있어 보상금의 지급 방법으로 현금 보상을 원칙으로 하고 있다. 토지보상금이 지급되면 인근 지역으로 재투자되어 지가가 상승하는 부작용이 발생하고 택지개발이 가능한 지역의 지가 상승으로 토지보상금 확보하는데 어려움이 있자 정부는 채권보상, 대토보상과 같은 현금 대체 지급방식을 활성화하고자 노력해 왔다. 하지만 채권보상은 일정 기간 현금화하기 어렵고 수익률도 높은 편이 아니어서 피수용자들이 선호하지 않아 채권으로 지급된 비율이 높지 않다. 또한, 부재지주에 대해서는 채권으로 보상하게 되어 있어 형평성에 문제가 있다. 일정 규모 이상의 토지가 수용될 때 현금 대신 공공사업이 진행된 후 개발된 토지로 보상을 받는 대토보상 방식도 있지만, 이 방식 역시 현금 보상 시점에서 공공사업이 완료될 때까지 4∼5년 정도 기다려야 하고 지가 상승 시에는 현금으로 보상받은 금액을 다른 부동산에 재투자하는 것이 더 유리하기 때문에 활성화되지 못했다. 이에 정부는 공공사업의 개발이익까지 얻을 수 있는 대토보상 리츠를 3기 신도시 사업에 적극 도입해서 토지보상금 조달의 부담도 덜고 현금 보상시 발행하는 추가적인 주변 부동산 상승도 방지하고 자 하고 있다. 본 연구는 공공사업의 토지보상금 지급현황을 살펴보고 보상 방식에 따른 문제점과 대안을 모색해보고자 한다.


Article 61 of the Land Compensation Act requires the implementer of the project to compensate for losses incurred by individuals (landowners or related persons) due to the implementation of public projects by public institutions such as the state or local governments. In principle, compensation for losses should be paid in cash, except as otherwise expressly provided for in other laws. When land compensation is paid, the government has tried to revitalize cash alternative payment methods such as bond compensation and land compensation, as the side effects of reinvestment into nearby areas and rising land prices are issued. However, bond compensation is difficult to cash in for a certain period of time and the yield is not high, so the ratio paid in bonds is not high because the inmates do not prefer it. Also, there is a problem with equity as absentee shareholders are supposed to be compensated with bonds. Some land compensation methods are compensated with land developed after public projects are carried out instead of cash, but this method was not activated because it is more advantageous to reinvest cash compensation in other real estate when land prices rise. In response, the government is actively introducing alternative land compensation REITs, which can even earn development profits from public projects, to reduce the burden of raising land compensation and prevent further increases in surrounding real estate. This study seeks to examine the current status of land compensation payments in public projects and explore problems and alternatives according to the compensation method.

KCI등재

8국제연합 해비타트 Ⅲ의 새로운 도시의제에 비추어 본 도시재생법제의 과제

저자 : 여경수 ( Yeo¸ Gyeong-su )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 263-301 (39 pages)

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본 연구는 유엔 해비타트 Ⅲ의 새로운 도시의제에 비추어 본 우리나라의 도시재생법제의 과제를 제시하고자 한다. 지난 2016년 에콰도르의 수도인 키토(Quito)에서는 주거와 지속가능도시발전회의(The United Nations Conference on Housing and Sustainable Urban Development : Habitat III)가 진행되었다. 해비타트 III는 지속가능발전목표(SDGs)와 파리기후협약의 연장선상에서 진행된 배경이 있다. 해비타트 III의 결과물로는 새로운 도시의제(New Urban Agenda)를 제시한다.
새로운 도시의제는 지속가능발전목표의 11번 과제인 지속가능한 도시개발과 관리(Sustainable Cities and Communities)와 밀접한 관련성을 지니고 있다. 지속가능발전목표의 11번은 주거환경에서 포용성, 안전, 복원력, 지속가능성을 중요한 가치로 제시하고 있다. 새로운 도시의제는 도시재생의 과정에서 다음과 같은 내용을 강조하고 있다. 첫째, 사회적 포용과 빈곤 종식을 위한 지속가능한 도시 개발(Sustainable urban development for social inclusion and ending poverty)이다. 둘째, 모두를 위한 지속가능하고 포용적인 도시의 번영과 기회(Sustainable and inclusive urban prosperity and opportunities for all)이다. 셋째, 환경적으로 지속가능하고 복원력 있는 도시 개발(Environmentally sustainable and resilient urban development)이다.
우리나라에서는 지난 2013년 도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별 법이 제정되어, 운영되고 있다. 당시 도시재생법이 제정된 배경은 다음과 같다. 도시재생법을 제정하여, 공공의 역할과 지원을 강화하여 도시의 자생적인 성장기반을 확충하자는 취지이다. 또한 도시재생과정에서 지역의 공동체를 회복하여, 국민의 삶의 질이 향상되는 것에 이바지하는 것이 도시재생법의 목적이다. 정리하면, 우리나라의 도시재생사업의 목표는, ① 일자리 창출, ② 삶의 질 향상과 생활복지의 구현, ③ 적절한 정주환경의 조성, ④ 지역의 정체성에 기반한 문화적인 환경조성, ⑤ 주민역량의 강화를 통한 주민 공동체의 활성화이다.
우리나라의 도시재생법제는 새로운 도시의제와 지속가능한 발전목표의 원칙에 맞도록 운영되어야 한다. 특히 우리나라의 도시재생법제상 주거환경에서 포용성, 안전, 회복력, 지속가능성이 반영될 필요성이 있다. 새로운 도시의제를 통해서는 국제적인 도시재생의 법제의 방향성을 파악할 수 있다. 또한 우리나라의 도시재생법제의 현황을 객관적인 시각에서 파악할 수 있으며, 궁극적으로는 국제적인 기준에 맞는 우리나라 도시재생법제의 과제를 새로운 도시의제에서 모색할 수 있다.


This study attempts to review the processes and characteristics of the legal review of urban regeneration in the light of the new urban agenda of habitat Ⅲ in Korea.
UN-Habitat is the United Nations programme working towards a better urban future. Its mission is to promote socially and environmentally sustainable human settlements development and the achievement of adequate shelter for all. In October 2016, in Quito, Ecuador, at the UN Conference on Housing and Sustainable Urban Development - Habitat Ⅲ - member states signed the New Urban Agenda. The New Urban Agenda (NUA) has defined a clear action plan for advancing development through urbanization. The HABITAT Ⅲ Conference has the convening power to bring together all relevant actors to address the complex challenges to sustainable urban development and to achieve the outlined objectives. Solutions can only be found by bringing together State actors, multilateral organizations, local governments, private sector and civil society. All together will shape and, hopefully, implement the New Urban Agenda. The UN-HABITAT Ⅲ conference enshrined the first Sustainable Development Goal (SDG) with an exclusively urban focus. SDG 11, as it became known, aims to make cities more inclusive, safe, resilient and sustainable through a range of metrics, indicators, and evaluation systems. When the United Nations General Assembly adopted the 2030 Agenda for Sustainable Development in 2015, it identified Sustainable Development Goals (SDGs) relating Urban Regeneration to including : Goal 11: Make cities and human settlements inclusive, safe, resilient, and sustainable.
The rapid growth of cities ―a result of rising populations and increasing migration― has led to a boom in mega-cities, especially in the developing world, and slums are becoming a more significant feature of urban life. Making cities sustainable means creating career and business opportunities, safe and affordable housing, and building resilient societies and economies. It involves investment in public transport, creating green public spaces, and improving urban planning and management in participatory and inclusive ways.
And the New Urban Agenda emphasizes the following policy directions:
① Sustainable urban development for social inclusion and ending poverty,
② Sustainable and inclusive urban prosperity and opportunities for all,
③ Environmentally sustainable and resilient urban development.
This study mainly covers the legislative process of the “Special act on promotion of and support for urban regeneration”, which was passed in the National Assembly in June 2013 in Korea. The purpose of this act is to contribute to enhancement of the quality of life of the people, such as the expansion of the base for sustainable growth of cities, improvement of competitiveness of cities, and recovery of local community, by strengthening the public role and support for the economic, social, and cultural revitalization of cities. Urban regeneration means economic, social, physical, and environmental revitalization of a city which is declining due to depopulation, change of industrial structure, indiscriminate expansion of cities, deterioration of the dwelling condition, etc. Many cities around the Korea are facing acute challenges in managing rapid urbanization from ensuring adequate housing and infrastructure to support growing populations, to confronting the environmental impact of urban sprawl, to reducing vulnerability to disasters. UN-Habitat is applying its technical expertise, normative work and capacity development to implement the New Urban Agenda and Sustainable Development Goal 11 - to make cities inclusive, safe, resilient and sustainable.

KCI등재

9장기계속공사계약에서 공기연장과 계약금액조정 관련 법적 쟁점

저자 : 이재하 ( Lee¸ Jae-ha ) , 신만중 ( Shin¸ Man-joong )

발행기관 : 건국대학교 법학연구소 간행물 : 일감부동산법학 23권 0호 발행 연도 : 2021 페이지 : pp. 303-341 (39 pages)

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최근 대법원판결에 의하면 장기계속공사계약에서 총괄계약상 총공사기간은 각 연차별 계약을 체결하는 잠정적 기준으로 확정적 구속력을 인정할 수 없으므로, 계약상대방은 총공사기간이 아닌 각 연차별 계약의 공사기간 연장을 통해서만 계약금액조정이 가능하다. 공공계약의 요식성과 연차별 공사대금정산 원칙을 중시한 금번 대법원판결을 긍정하더라도, 관급공사의 사법상 계약으로서 본질상 장기계속공사계약의 공사기간 연장에 의한 계약금액조정에 있어서 계약당사자간의 신뢰와 이익을 실질적으로 조화할 수 있는 해석과 개선방안이 필요하다.
이 글에서는 계약당사자의 연차별 계약기간 연장을 통한 계약금액 조정 원칙 실현방안, 각 연차별 계약 사이의 공백기에 지출된 비용의 계약금액조정 방안, 계약상대방의 민법상 채권자지체 법리를 통한 비용청구방안, 총괄계약에 의한 계약금액조정 개선방안 등을 검토하여 법적ㆍ제도적 개선방안을 제시한다.
또한 이 글에서는 공사계약일반조건에서 명확히 정하지 않거나 계약당사자간에 분쟁이 가능한 법적 쟁점에 대하여 검토한다. 즉 공기연장의 요건과 관련한 쟁점으로 불가항력, 돌관공사, 동시발생 공기지연의 문제와 계약금액조정과 관련한 쟁점으로 설계변경과 공사기간 연장에 의한 계약금액조정의 경합, 법원의 계약금액 조정액 감액, 간접공사비 청구포기 특약의 효력 등 실무상 문제이다. 이를 검토하면서 관급 공사에서 대등한 계약당사자간 이익의 조화라는 관점에 유념하면서 의견과 개선방안을 제시한다.


According to a recent Supreme Court ruling, the total construction period of the overall contract in a long-term construction contract is a provisional standard for concluding each annual contracts and do not have conclusive binding force. Therefore, the counterparty can adjust the contract price only through the extension of the construction period of each annual contracts, not through the total construction period.
Although the Supreme Court ruled emphasizing the formality of public contracts and the principle of annual settlement of construction costs, it is necessary to find an interpretation and institutional improvement that can effectively reconcile the trust and profits between the parties in adjusting the contract price due to the extension of the construction period in the long-term construction contract.
This article proposes a plan to realize the contract price adjustment principle due to the extension of each construction period in annual contracts, claim additional costs spent during the gap between each construction period of annual contracts, claim additional costs through creditor delay system, and recognize the adjustment of contract price due to extension of the total construction period.
In addition, this article presents improvements to solve practical problems concerning the extension of the construction period and the adjustment of the contract price such as force majeure, acceleration of work, concurrent delay, competion of change order and the extension of construction period, reduction of contract adjustment payment and the effectiveness of the waiver agreement of overhead costs.

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